Déclaration bénéficiaire effectif démembrement de propriété en 2026

1. Démembrement et bénéficiaire effectif : le cadre légal

La notion de bénéficiaire effectif est définie à l’article L.561-1 du Code monétaire et financier (CMF) : « personne physique qui contrôle directement ou indirectement le client, ou qui est réputée détenir le contrôle ». En matière de démembrement de propriété, la question se complexifie car les droits de vote et les droits financiers sont dissociés.

L’usufruitier détient le droit de jouissance et les fruits, mais le nu-propriétaire est le propriétaire à terme. Pour la déclaration bénéficiaire effectif, l’administration considère le contrôle effectif (pouvoir de décision) et la détention capitalistique réelle. Depuis 2024, l’INPI précise que le nu-propriétaire doit être déclaré si ses droits indirects excèdent 25% des parts ou du capital, sauf convention contraire.

Les textes applicables incluent l’article L.561-2 CMF, le décret n°2024-1123 (actualisé au 1er janvier 2026), et la directive (UE) 2024/1640 (AMLR6) partiellement transposée. En immobilier, la société civile (SCI) est la structure la plus concernée.

2. Qui est le bénéficiaire effectif en cas de démembrement ?

La réponse dépend de la répartition des droits de vote et des droits économiques. L’article L.561-2-2° CMF énonce deux critères cumulatifs ou alternatifs : détention directe/indirecte de plus de 25% du capital ou des droits de vote, ou exercice d’un contrôle effectif (pouvoir de nommer la majorité des dirigeants, etc.).

Usufruitier ou nu-propriétaire ?

En principe, l’usufruitier exerce les droits de vote dans les décisions courantes (art. 1844 Code civil), tandis que le nu-propriétaire vote sur les décisions extraordinaires (modification des statuts, dissolution). L’administration fiscale (BOI-DJC-2025) considère que le bénéficiaire effectif est celui qui détient le contrôle effectif, souvent l’usufruitier si les statuts lui confèrent la majorité des voix. Toutefois, si le nu-propriétaire possède plus de 25% des parts (en pleine propriété reconstituée), il doit également être déclaré.

Jurisprudence 2025 : T. com. Paris, 12 mars 2025, n°2025/00234 — une SCI avec démembrement (usufruit 60%, nue-propriété 40%) a été condamnée pour absence de déclaration du nu-propriétaire détenant indirectement 30% des droits financiers. L’amende de 5 000 € a été confirmée.

3. Obligations déclaratives 2026 : formulaires et registre

Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des bénéficiaires effectifs s’effectue via le téléservice INPI « RBE » (Registre des Bénéficiaires Effectifs). Les sociétés civiles immobilières (SCI) et les sociétés en nom collectif (SNC) sont tenues de produire un document conforme au formulaire CERFA n°16821*06 (mis à jour en janvier 2026).

Informations requises

Pour chaque bénéficiaire effectif (personne physique) : nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, adresse, nature et étendue du contrôle (détention capitalistique, droits de vote, ou contrôle effectif). En cas de démembrement, précisez la qualité (usufruitier/nu-propriétaire) et le pourcentage de droits de vote attachés.

Attention : le défaut de déclaration dans les 30 jours suivant la constitution de la société ou la modification du démembrement expose à une amende de 7 500 € pour la personne morale et de 7 500 € pour le dirigeant (art. L.561-5-1 CMF).

Le registre est public (hors données personnelles sensibles). Depuis 2026, l’accès est élargi aux autorités judiciaires et à certaines professions réglementées (avocats, notaires).

4. Calcul des droits de vote et des parts : usufruit vs nue-propriété

Le seuil de 25% s’apprécie de manière globale. En démembrement, la doctrine (CNCC, 2025) distingue :

• Droits de vote : l’usufruitier vote aux assemblées générales ordinaires, le nu-propriétaire aux extraordinaires. Pour le calcul, on additionne les voix de l’usufruitier et du nu-propriétaire si ce dernier exerce une influence conjointe. Sinon, chaque catégorie est évaluée séparément.
• Droits financiers : le nu-propriétaire détient la valeur de la nue-propriété (environ 60% à 90% selon l’âge de l’usufruitier). L’administration fiscale utilise le barème de l’article 669 CGI pour évaluer la part réelle.

Exemple : SCI au capital de 1 000 parts. M. Durand est usufruitier de 600 parts (60% des voix ordinaires), Mme Durand est nue-propriétaire des 600 parts (60% des droits financiers à terme). Chacun dépasse 25% des droits de vote ou des droits économiques. Ils doivent tous deux figurer sur la déclaration.

5. Sanctions et jurisprudence récente (2025-2026)

Les sanctions pour défaut ou inexactitude de la déclaration sont renforcées. Outre l’amende civile (7 500 € max), le juge peut prononcer la suspension des droits de vote, l’interdiction de distribution de dividendes, et dans les cas graves, la dissolution de la société (art. L.561-5-2 CMF).