Nu-propriété et usufruit dans un héritage : guide complet 2026

1. Nu-propriété et usufruit : les bases juridiques

Le Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance (art. 578). Le nu-propriétaire détient quant à lui la « nue-propriété », c’est-à-dire le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) mais sans pouvoir en user ou en percevoir les fruits (loyers). Ce démembrement est temporaire : il prend fin au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du terme convenu.

Maître Delphine Renard, avocat en droit patrimonial : « En matière d’héritage, le démembrement est un outil de transmission anticipée. Le nu-propriétaire devient propriétaire plein au décès de l’usufruitier, sans droits de succession à payer sur la valeur de l’usufruit qui s’éteint. C’est le pilier de la donation avec réserve d’usufruit. »

2. Barème 2026 : valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété

Pour calculer la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété dans le cadre d’un héritage ou d’une donation, l’administration fiscale utilise un barème fixé à l’article 669 du CGI. Ce barème est actualisé chaque année (coefficient de revalorisation). En 2026, les taux suivants s’appliquent (pour une donation ou succession) :

• Usufruit temporaire : 23 % de la valeur du bien pour 10 ans, 46 % pour 20 ans, etc.
• Usufruit viager : fraction variable selon l’âge de l’usufruitier (ex : 30 % à 60 ans, 20 % à 70 ans).
• Nue-propriété : valeur totale du bien diminuée de la valeur de l’usufruit.

Exemple 2026 : Un bien de 300 000 €. Usufruitier âgé de 65 ans : usufruit = 30 % × 300 000 = 90 000 € ; nue-propriété = 210 000 €. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans taxation sur la part d’usufruit.

3. Transmission par héritage : droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier

Lors d’une succession, si le défunt était nu-propriétaire ou usufruitier, les droits des héritiers diffèrent. Le décès de l’usufruitier « consolide » la pleine propriété chez le nu-propriétaire sans formalité ni imposition (art. 617 CC). En revanche, si le défunt était nu-propriétaire, ses héritiers recueillent la nue-propriété, et l’usufruit continue au profit de l’usufruitier survivant.

🔹 Droits de jouissance et d’administration

L’usufruitier perçoit les loyers, peut habiter le bien, mais ne peut pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire ne peut pas non plus vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, sauf à vendre ensemble la pleine propriété (art. 621 CC).

4. Fiscalité 2026 : droits de succession et donation démembrée

La fiscalité du démembrement est l’un des avantages majeurs pour l’héritage. Lors d’une donation de la nue-propriété, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la pleine propriété). En 2026, les abattements suivants s’appliquent :

• Enfant : 100 000 € (tous les 15 ans)
• Petit-enfant : 31 865 €
• Conjoint ou partenaire de Pacs : exonération totale de droits de succession

Pour les successions, le conjoint survivant est exonéré de droits. Les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € chacun. Le barème progressif par tranche s’applique ensuite (5 % à 45 %).

Maître Renard : « La donation avec réserve d’usufruit reste la technique reine pour transmettre un bien immobilier sans appauvrissement fiscal. En 2026, avec la hausse des prix de l’immobilier, c’est un levier d’autant plus pertinent. »

5. Stratégies patrimoniales : donation avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit est l’outil le plus utilisé pour anticiper un héritage. Le donateur (souvent un parent) donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants, tout en conservant l’usufruit sa vie durant. Avantages :

• ✅ Le donateur continue d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers.
• ✅ Les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété (souvent 50 à 70 % de la valeur).
• ✅ Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Depuis 2024, le pacte successoral (ou pacte Dutreil) permet de transmettre une entreprise ou un bien professionnel avec des abattements renforcés. En 2026, cette possibilité est étendue à certains biens immobiliers loués (sous conditions).

6. Vente, partage et extinction du démembrement

Le démembrement peut cesser de plusieurs manières : décès de l’usufruitier, renonciation, consolidation (si le nu-propriétaire devient usufruitier), ou vente conjointe. En cas de vente du bien démembré, le prix est réparti entre nu-propriétaire et usufruitier selon la valeur respective de leurs droits (barème 2026).

🔹 Renonciation à l’usufruit

L’usufruitier peut renoncer à son droit, ce qui consolide la pleine propriété chez le nu-propriétaire. Cette opération peut être fiscalement intéressante si elle est faite dans le cadre d’une donation. Attention : la renonciation à un usufruit constitué peut être requalifiée en donation indirecte (CGI art. 751).