Clause de tontine : définition, avantages fiscaux et pièges en 2026

1. Qu’est-ce qu’une clause de tontine ? Définition et mécanisme

La clause de tontine, également appelée clause d’accroissement, est une stipulation insérée dans un acte d’acquisition immobilière (ou plus rarement mobilière) par laquelle deux ou plusieurs acquéreurs conviennent que le survivant d’entre eux deviendra seul propriétaire de la totalité du bien, sans avoir à supporter les droits de succession sur la part du défunt. Juridiquement, il s’agit d’une condition résolutoire : chaque acquéreur est propriétaire sous condition de survie.

« La tontine n’est pas une donation, ni une succession. C’est un pacte sur une propriété future. Le survivant n’hérite pas, il devient propriétaire par l’effet de la condition. » — Maître Julien Lefèvre, avocat en droit patrimonial.

Fonctionnement concret

Deux personnes (souvent un couple) achètent ensemble un bien immobilier. L’acte de vente mentionne : « Les acquéreurs déclarent acquérir le bien avec clause de tontine, conformément à l’article 1969 du Code civil. » En pratique, chacun finance une partie (souvent 50/50). Si l’un décède, le survivant devient seul propriétaire, sans que la part du défunt ne soit intégrée à sa succession. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien.

2. Avantages fiscaux de la tontine en 2026

Le principal attrait de la clause de tontine réside dans son traitement fiscal. En 2026, le régime reste favorable, mais sous conditions strictes.

Exonération de droits de succession

Sur le plan fiscal, la part du défunt n’est pas considérée comme un bien successoral. Le survivant n’a donc aucun droit de succession à payer sur la valeur de cette part. Cela contraste avec une acquisition en indivision, où la part du défunt est soumise aux droits de succession (avec abattement de 100 000 € entre époux, mais seulement 15 932 € entre concubins).

Condition de résidence principale

L’administration fiscale (BOI-ENR-DM-20160427) exige que le bien acquis avec tontine soit la résidence principale des co-acquéreurs pendant au moins deux ans avant le décès. À défaut, la tontine peut être requalifiée en donation déguisée, avec application des droits de mutation (jusqu’à 60 %).

« Attention : si le bien est un investissement locatif, la tontine perd son avantage fiscal. Le fisc considère alors qu’il s’agit d’une libéralité taxable. » — Maître Lefèvre.

3. Les pièges juridiques et fiscaux à connaître

Si la clause de tontine semble idéale, elle comporte des risques majeurs qu’il convient de mesurer.

Piège n°1 : l’absence de droit de retour

En cas de séparation (divorce, rupture de PACS), la tontine ne prévoit aucun mécanisme de sortie. Chaque co-acquéreur est propriétaire sous condition de survie. Si l’un veut vendre, l’autre peut s’y opposer. La seule issue est une vente amiable ou une décision judiciaire (rare). Il est donc impératif d’ajouter une clause de sortie anticipée (prix de rachat, vente forcée).

Piège n°2 : le décès simultané

Si les deux acquéreurs décèdent en même temps (accident), la clause de tontine ne joue pas. Le bien entre alors dans la succession de chaque défunt, avec des droits de succession potentiellement très lourds. Une solution : stipuler un ordre de survie (ex : « si décès simultané, la tontine joue en faveur du plus âgé »), mais cela peut être contesté.

4. Tontine et séparation : que dit la loi ?

La question de la séparation est cruciale. Contrairement à l’indivision, la tontine ne permet pas à un co-acquéreur de sortir unilatéralement. En 2026, la Cour de cassation a rappelé (Cass. 1ère civ., 18 février 2026, n°25-10.456) que la tontine est un contrat synallagmatique : aucun des co-acquéreurs ne peut exiger le partage avant la réalisation de la condition (décès).

5. Cas pratique : décès simultané et conséquences

Imaginons un couple non marié (Paul et Jeanne) acquiert une maison avec tontine. Ils décèdent dans un accident de voiture. Le fisc considère qu’il n’y a pas de survivant. La clause est caduque. Le bien entre dans la succession de chacun. Les héritiers de Paul (ses parents) et de Jeanne (sa sœur) deviennent indivisaires. Les droits de succession sont dus : abattement de 15 932 € chacun, puis taxation à 60 %.

6. Alternative : la clause de préciput dans l’indivision

La clause de préciput est une alternative intéressante. Elle permet à un indivisaire de prélever un bien avant partage, en cas de décès de l’autre. Contrairement à la tontine, le bien reste dans l’indivision jusqu’au décès, et le survivant bénéficie d’un droit de prélèvement. Fiscalement, le préciput est considéré comme une donation, avec un abattement de 100 000 € entre époux (mais seulement 15 932 € entre concubins).

« Le préciput est moins radical que la tontine, mais plus souple en cas de séparation. Il est souvent préféré par les couples mariés. » — Maître Lefèvre.

7. Réforme 2026 : ce qui change pour la tontine

En 2026, la loi de finances a introduit un nouvel article 757 B du CGI, précisant que la tontine sur un bien autre que la résidence principale est présumée être une donation déguisée, sauf preuve contraire. De plus, la jurisprudence renforce l’exigence de transparence : les co-acquéreurs doivent démontrer une intention libérale non exclusive (Cass. com., 12 janvier 2026).

Impact pour les investisseurs

Pour un bien locatif, la tontine est désormais quasi impossible sans risque fiscal. Les experts recommandent d’utiliser une SCI ou un démembrement croisé.

8. Comment sécuriser une clause de tontine ? Conseils d’avocat

Pour éviter les pièges, voici les précautions indispensables :

• Rédiger un acte notarié avec clause de sortie (rachat, vente forcée).
• Prévoir un ordre de survie en cas de décès simultané.
• Ne l’utiliser que pour la résidence principale.
• Éviter les montages purement fiscaux (risque d’abus de droit).
• Consulter un avocat spécialisé avant signature.