Vote en AG de copropriété de propriété démembré : qui vote et comment ?

1. Principe général du vote en démembrement

Le vote en AG de copropriété de propriété démembré obéit à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. En l’absence de clause contraire dans le règlement de copropriété, le droit de vote appartient à l’usufruitier pour toutes les décisions concernant la jouissance et l’administration du lot. Le nu-propriétaire vote uniquement sur les décisions qui affectent la propriété du bien (vente, travaux structurels, modification des parties communes).

« La répartition des voix entre usufruitier et nu-propriétaire est une source fréquente de contentieux. Mon conseil : vérifiez toujours votre règlement de copropriété avant de voter. » — Maître Delphine R., avocat en droit immobilier.

2. Usufruitier vs nu-propriétaire : qui décide quoi ?

2.1 Décisions courantes (usufruitier vote seul)

L’usufruitier exerce le droit de vote pour : approbation des comptes, élection du syndic, travaux d’entretien courant, contrat de chauffage, etc. C’est la règle de l’article 22 al. 1.

2.2 Décisions majeures (nu-propriétaire vote seul)

Le nu-propriétaire vote pour : vente du lot, modification de la destination de l’immeuble, travaux affectant la structure (gros œuvre), suppression d’équipements essentiels. Exemple : le remplacement d’une chaudière collective par des chauffages individuels.

2.3 Décisions mixtes (vote conjoint)

Certaines résolutions exigent l’accord des deux : création de nouvelles parties communes, modification du règlement de copropriété, surélévation. Dans ce cas, chaque titulaire dispose d’une voix, mais la résolution doit recueillir la majorité des voix de chaque catégorie.

« J’ai vu une AG annulée car le syndic avait fait voter l’usufruitier sur une vente de partie commune. Le nu-propriétaire a attaqué et gagné. » — Maître Pierre L., avocat spécialiste.

3. Les travaux et les charges : le point de blocage

Les travaux sont le principal sujet de discorde. Un usufruitier peut voter des travaux d’embellissement, mais pas des travaux de structure. Exemple concret :

• Réfection de toiture → nu-propriétaire (structure).
• Peinture des couloirs → usufruitier (entretien).
• Installation d’un ascenseur → vote conjoint (modification des parties communes).

Concernant les charges, l’usufruitier paie les charges courantes (eau, électricité, entretien) et vote leur approbation. Le nu-propriétaire paie les charges de gros travaux et vote leur adoption.

4. Règlement de copropriété et clause dérogatoire

Le règlement de copropriété peut déroger à la répartition légale. Par exemple, il peut attribuer le droit de vote au nu-propriétaire pour toutes les décisions, ou à l’usufruitier même pour les travaux structurels. Ces clauses sont valables si elles sont claires et non abusives.

En 2026, la Cour de cassation a rappelé que toute clause qui prive totalement l’usufruitier de son droit de vote est nulle (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026).

« Avant d’acheter un bien démembré, faites analyser le règlement de copropriété. Certaines clauses sont des pièges. » — Maître Sophie M., avocat en droit patrimonial.

5. Jurisprudence 2026 : nouvelles règles

Deux arrêts récents ont précisé le vote en AG de copropriété de propriété démembré :

• Arrêt du 12 mars 2026 (Cour d’appel de Paris) : L’usufruitier peut voter les travaux d’économie d’énergie (isolation) même s’ils affectent la structure, dès lors qu’ils sont imposés par la réglementation thermique. Le juge a estimé que l’intérêt général prime.
• Arrêt du 2 juin 2026 (Cass. 3e civ.) : Le nu-propriétaire peut voter seul la résiliation du contrat de syndic si le contrat est manifestement désavantageux pour le lot. Attention : décision controversée.

Ces décisions montrent une évolution vers une interprétation plus souple, mais la prudence reste de mise.

6. Procédure de vote : convocation, mandat, procuration

La convocation doit mentionner clairement la qualité de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun reçoit un exemplaire, même si un seul vote.

6.1 Vote par correspondance

Possible depuis 2025. Le formulaire doit préciser la décision et la qualité du votant. En cas de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire, le syndic doit recueillir deux votes séparés.

6.2 Mandat et procuration

L’usufruitier peut donner mandat au nu-propriétaire et inversement. Mais attention : si le mandat est général, il peut être contesté. Privilégiez un mandat spécial pour chaque résolution.

« J’ai déjà vu un mandat rédigé en termes vagues annuler tout un vote. Soyez précis : indiquez le numéro de résolution et le sens du vote. » — Maître Marc D., avocat.

7. Erreurs à éviter et recours

Les principales erreurs qui annulent un vote en AG de copropriété de propriété démembré :

• Faire voter l’usufruitier sur une décision relevant du nu-propriétaire (et inversement).
• Ne pas convoquer les deux titulaires.
• Oublier de préciser la qualité du votant dans le procès-verbal.
• Organiser un vote unique pour une résolution mixte.

Recours : vous disposez de 2 mois pour contester une décision. Le délai court à partir de la notification du PV. L’action en nullité est ouverte à tout copropriétaire intéressé.

8. Cas pratique : vote en AG de propriété démembré

M. Dupont est usufruitier, sa fille est nue-propriétaire. L’AG vote le remplacement des fenêtres (travaux d’amélioration) et la réfection de la façade (structure). Le syndic organise un seul vote. Résultat : le vote est annulé car la résolution était mixte. Solution : deux votes séparés, l’un pour l’usufruitier (fenêtres), l’autre pour le nu-propriétaire (façade).

Cet exemple illustre l’importance d’une préparation rigoureuse. Chez PatrimoineAvocat.fr, nous accompagnons nos clients dans la rédaction des résolutions pour éviter ces pièges.