Vente d'un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage : règles et fiscalité

1. Donation-partage : rappel et effets juridiques

La donation-partage est un acte solennel par lequel une personne (le donateur) transmet de son vivant tout ou partie de ses biens à ses héritiers présomptifs, en les partageant immédiatement. Elle a un effet déclaratif : chaque donataire est considéré comme ayant toujours été propriétaire de la part qui lui est attribuée. Ce mécanisme évite une indivision post-mortem et fixe la valeur des biens au jour de la donation.

L'effet déclaratif de la donation-partage signifie que le donataire est réputé propriétaire depuis l'origine. Ainsi, lorsqu'il vend le bien, la plus-value est calculée à partir de la date de la donation, et non du décès du donateur.

2. La vente du bien : règles civiles et consentement

La vente d'un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage obéit au droit commun de la vente. Toutefois, des règles spécifiques peuvent découler de l'acte de donation : clauses d'inaliénabilité temporaire, droit de retour conventionnel, ou encore obligation de consulter les autres donataires en cas de vente (si le bien est grevé d'une clause de préférence).

2.1. Clause d'inaliénabilité

Si la donation-partage prévoit une interdiction de vendre pendant une durée déterminée (max 10 ans, renouvelable), le donataire doit respecter ce délai. À défaut, la vente peut être annulée. La jurisprudence 2026 rappelle que cette clause doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

2.2. Vente et rapport civil

La vente n'entraîne pas de rapport civil, car le bien a déjà été attribué par le partage. En revanche, si le donataire vend à un prix inférieur à la valeur vénale, l'administration fiscale peut requalifier la vente en donation déguisée.

En 2025, la Cour de cassation a rappelé que la vente d'un bien reçu par donation-partage est libre, sauf stipulation contraire expresse. Le notaire doit informer les parties des éventuelles restrictions.

3. Fiscalité de la vente : plus-value et droits

La fiscalité de la vente d'un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage dépend de la nature du bien (immeuble, valeurs mobilières) et de la date de la donation. Le point de départ du calcul de la plus-value est la date de la donation, et non celle de l'acquisition initiale par le donateur.

3.1. Plus-value immobilière

Pour un bien immobilier, la plus-value est imposable à 19% (hors prélèvements sociaux à 17,2%). Un abattement pour durée de détention s'applique à compter de la donation. Exemple : donation en 2016, vente en 2026 : détention de 10 ans, abattement de 30% sur l'impôt (selon barème en vigueur).

3.2. Plus-value sur valeurs mobilières

Pour des actions ou parts sociales, le gain est imposé au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30%, sauf option pour le barème progressif. La donation-partage fige la valeur fiscale d'origine.

4. Cas particulier : vente après donation avec réserve d'usufruit

Lorsque la donation-partage est faite avec réserve d'usufruit, le donateur conserve l'usufruit, et les donataires reçoivent la nue-propriété. La vente d'un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage en nue-propriété est possible, mais le vendeur ne peut délivrer que la nue-propriété. L'usufruitier doit consentir à la vente, sauf clause contraire. En pratique, la vente conjointe (usufruit + nue-propriété) est plus fréquente.

La vente de la nue-propriété seule peut être fiscalement intéressante si l'usufruitier est âgé : la valeur de l'usufruit est faible, et le prix de cession est réduit. Attention toutefois au risque de requalification par l'administration.

5. Obligations déclaratives et rôle du notaire

La vente doit être constatée par un acte notarié. Le notaire a l'obligation de vérifier la chaîne des titres et de mentionner la donation-partage dans l'acte. Il doit également établir la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM ou 2074 selon le bien).