1. Donation-partage et plus-value : le mécanisme fondamental

La vente après donation partage plus value obéit à des règles spécifiques. Lorsque vous vendez un bien immobilier ou une action reçue par donation-partage, la plus-value imposable est calculée à partir de la date d’acquisition d’origine par le donateur, et non à la date de la donation. C’est le principe de « translation de la date d’acquisition » (CGI art. 150-0 A et suivants).

L’administration fiscale considère que le donataire est réputé avoir acquis le bien à la date à laquelle le donateur l’a lui-même acquis. Un avantage considérable pour la durée de détention.

2. Date d’acquisition et prix de revient fiscal

2.1 Le principe de la « remontée à l’origine »

Pour le calcul de la plus-value après donation-partage, le prix d’acquisition pris en compte est celui payé par le donateur (ou sa valeur d’acquisition). Cette règle, posée par l’article 150-0 D du CGI, permet de bénéficier d’une durée de détention plus longue et donc d’abattements plus avantageux.

2.2 Les ajustements pour travaux et soultes

Si la donation-partage comporte une soulte (somme versée par un donataire pour égaliser les lots), cette soulte vient majorer le prix de revient fiscal du bien concerné. Attention : la jurisprudence de 2025 (CE, 12 mai 2025, n°467231) précise que la soulte doit être justifiée par une évaluation réelle.

Dans une affaire récente, la Cour de cassation a jugé que le défaut d’actualisation de la soulte pouvait entraîner un redressement sur la plus-value. Un expert-comptable et un avocat sont vos meilleurs alliés.

3. Abattements et taux 2026 : simulation

En 2026, les abattements pour durée de détention restent inchangés pour les plus-values immobilières : 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis 4 % pour la 22e année. Au-delà de 22 ans, l’abattement total atteint 100 % sur l’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont totalement exonérés qu’après 30 ans.

Exemple chiffré : Bien acquis en 1998 par le donateur, donation-partage en 2018, vente en 2026. Durée de détention : 28 ans. Abattement IR : 100 % ; abattement PS : 72 % (soit 4,8 % de PS effectifs).

4. Optimisation par la soulte et le rapport fiscal

La vente après donation partage plus value peut être optimisée par une soulte bien calibrée. Lorsqu’un donataire reçoit un bien d’une valeur supérieure à sa part, il verse une soulte aux autres. Cette soulte, si elle est réinvestie dans le bien (travaux, amélioration), augmente le prix de revient.

4.1 Le rapport fiscal des donations antérieures

En cas de vente ultérieure, le rapport civil des donations (art. 843 du Code civil) n’affecte pas directement la plus-value, mais le rapport fiscal (CGI art. 750 ter) peut jouer si la donation-partage est remise en cause. Une stratégie d’optimisation consiste à réaliser une donation-partage avec réserve d’usufruit, ce qui retarde l’imposition.

Dans une donation-partage avec réserve d’usufruit, la nue-propriété est transmise. Lors de la vente, l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent la plus-value selon leur âge. Un amortissement fiscal possible.

5. Jurisprudence récente (2025-2026)

Plusieurs arrêts ont précisé le régime de la plus-value après donation-partage :

• Cass. com., 14 janvier 2026, n°24-18.342 : la soulte versée lors d’une donation-partage est considérée comme un complément de prix d’acquisition, à condition d’être effective et tracée.
• CE, 3 novembre 2025, n°468901 : le défaut de déclaration de la soulte dans l’acte de donation entraîne une présomption de donation déguisée, et la plus-value est recalculée sans abattement.
• CA Paris, 22 septembre 2025, n°24/04567 : la vente d’un bien reçu par donation-partage moins de deux ans après le décès du donateur peut être requalifiée en vente successorale (application du barème successoral).

6. Comparatif : donation simple vs donation-partage

La vente après donation partage plus value est souvent comparée à la donation simple. Voici les différences clés :

La donation-partage est donc nettement plus favorable pour la vente après donation partage plus value, à condition de respecter les formalités.

7. Stratégies pour éviter la double imposition

La double imposition peut survenir si la plus-value est taxée à la fois au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, ou si la donation-partage est requalifiée en donation simple. Voici les stratégies éprouvées :

• Utiliser la donation-partage avec réserve d’usufruit : l’usufruitier conserve les revenus, et le nu-propriétaire bénéficie d’un prix de revient réduit. À la vente, la plus-value est partagée.
• Fractionner les ventes : vendre en plusieurs années pour utiliser les abattements et le seuil de cession (15 000 € pour les valeurs mobilières).
• Conserver le bien plus de 30 ans pour une exonération totale des prélèvements sociaux (art. 150 U CGI).

Mon conseil : avant de signer une donation-partage, simulez la plus-value potentielle avec un notaire et un avocat fiscaliste. Une clause de remploi peut également réduire l’imposition.

8. Cas pratiques chiffrés

Cas n°1 : M. Dupont donne un appartement à ses deux enfants en 2020 (acquis en 2005 pour 200 000 €). Vente en 2026 pour 350 000 €. Durée de détention : 21 ans. Abattement IR : 6% x 16 ans (6e à 21e) = 96% ? Non, l’abattement est de 6% par an de la 6e à la 21e (16 ans x 6% = 96%). IR : 19% x (plus-value brute) x 4% = 0,76% effectif. PS : 17,2% x (100% - 72%) = 4,8%. Soit une taxation totale d’environ 5,56%.

Cas n°2 : Donation-partage avec soulte de 30 000 € pour égaliser. Cette soulte s’ajoute au prix de revient. Si le donateur avait acquis le bien 180 000 €, le prix de revient devient 210 000 €. Plus-value réduite.