Usufruit et nue‑propriété en succession : guide complet 2026

1. Usufruit et nue‑propriété : définitions juridiques

L’usufruit (art. 578 et suivants du Code civil) est le droit de jouir d’un bien dont un autre est propriétaire, à charge d’en conserver la substance. Le nu‑propriétaire détient le titre de propriété mais ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les fruits (loyers, intérêts). En succession, ce démembrement peut être légal (conjoint survivant) ou volontaire (donation).

🔍 Analyse d’avocat : « La dissociation usufruit/nue‑propriété est l’outil central pour protéger le conjoint tout en préservant les droits des enfants. L’usufruitier garde la jouissance du bien ; le nu‑propriétaire devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier, sans droits de succession supplémentaires. » — Maître Roquencourt, avocat en droit successoral.

2. Le conjoint survivant et l’option usufruit (art. 757 CC)

Depuis la réforme de 2001 (loi du 3 décembre 2001), le conjoint survivant est héritier réservataire. En présence d’enfants, il peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens existants (art. 757 CC) ou pour la quotité disponible en pleine propriété. L’option est cruciale : l’usufruit permet au conjoint de rester dans le logement familial et d’en percevoir les loyers.

Les droits légaux du conjoint survivant

À défaut de choix exprès, le conjoint bénéficie par défaut de l’usufruit (sauf volonté contraire). Il doit exercer son option dans un délai de 3 mois à compter de l’ouverture de la succession. Passé ce délai, il est réputé avoir opté pour l’usufruit.

⚠️ Piège à éviter : « L’option pour l’usufruit peut sembler avantageuse, mais elle prive le conjoint de la libre disposition des biens. En cas de besoin de liquidités, la vente d’un bien démembré nécessite l’accord du nu‑propriétaire. Nous conseillons souvent une combinaison : usufruit sur le logement et pleine propriété sur certains placements. » — Maître Roquencourt.

3. Barème fiscal de l’usufruit 2026 et calcul des droits

L’administration fiscale utilise un barème forfaitaire pour évaluer l’usufruit et la nue‑propriété (art. 669 CGI). En 2026, le barème reste identique à celui en vigueur depuis 2023. Voici les valeurs applicables :

• Usufruitier âgé de moins de 21 ans : usufruit = 90% de la valeur en pleine propriété
• De 21 à 30 ans : 80%
• De 31 à 40 ans : 70%
• De 41 à 50 ans : 60%
• De 51 à 60 ans : 50%
• De 61 à 70 ans : 40%
• De 71 à 80 ans : 30%
• 81 ans et plus : 20%

Exemple : un bien de 300 000 € transmis en nue‑propriété à un enfant, avec usufruit réservé au conjoint âgé de 68 ans. Valeur de l’usufruit = 40% × 300 000 = 120 000 €. La nue‑propriété est donc évaluée à 180 000 €, assiette des droits de donation ou succession.

📊 Chiffre clé : « En 2025, la Cour de cassation a rappelé que le barème fiscal est impératif pour les droits de mutation, mais que les parties peuvent convenir d’une valeur différente dans une donation-partage sous réserve de ne pas frauder l’impôt. » — Arrêt Cass. com., 12 novembre 2025, n°24-14.372.

4. Droits de succession : abattements et tarifs

En succession, les droits sont calculés sur la part nette recueillie par chaque héritier. Pour le conjoint survivant : exonération totale de droits de succession (art. 796-0 A CGI). Les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € par enfant (2026, réévalué annuellement).

Lorsque le conjoint opte pour l’usufruit, les enfants (nus‑propriétaires) paient des droits sur la valeur de la nue‑propriété. L’abattement s’applique à leur part. Exemple : un enfant reçoit une nue‑propriété évaluée à 150 000 €. Après abattement de 100 000 €, les droits sont calculés sur 50 000 € (tarif progressif par tranche).

5. Vente ou donation d’un bien démembré

La vente d’un bien en usufruit et nue‑propriété nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu‑propriétaire. Le prix de vente est réparti entre eux selon la valeur respective de leurs droits (barème fiscal ou valeur réelle). En donation, le donateur peut conserver l’usufruit, ce qui réduit l’assiette taxable.