Taxe foncière nue-propriété ou usufruit : qui paie en 2026 ?
En 2026, la taxe foncière sur un bien démembré est due par l'usufruitier, sauf convention contraire. Découvrez les règles applicables à la nue-propriété et à l'usufruit pour optimiser votre fiscalité immobilière avec PatrimoineAvocat.fr.
La question de la taxe foncière nue propriété ou usufruit est l’une des plus récurrentes dans les démembrements de propriété. En 2026, la loi de finances a précisé les obligations de chaque titulaire, mais des zones d’ombre subsistent. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas toujours l’usufruitier qui supporte la taxe foncière. La réponse dépend de l’origine du démembrement, de la durée et des stipulations contractuelles. Cet article vous offre une analyse juridique complète, étayée par les textes et la jurisprudence récente, pour sécuriser votre patrimoine.
Que vous soyez nu-propriétaire ou usufruitier, comprendre la répartition de la taxe foncière nue propriété ou usufruit est crucial pour anticiper les charges et optimiser la transmission. En 2026, plusieurs décisions de la Cour de cassation sont venues rappeler que la convention entre parties prime, sous réserve des règles d’ordre public. Nous vous guidons pas à pas.
- Règle légale : l’usufruitier paie la taxe foncière… sauf exception.
- Impact de la loi de finances 2026 et des nouvelles obligations déclaratives.
- Convention contraire : peut-on inverser la charge ?
- Démembrement successoral vs donation : traitement différencié.
- Nu-propriétaire : attention au risque de solidarité fiscale.
- Jurisprudence 2026 : arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n°24-15.872).
- Stratégies patrimoniales pour réduire la fiscalité globale.
1. Qui paie la taxe foncière en 2026 : le principe légal
L’article 1400 du Code général des impôts (CGI) dispose que la taxe foncière est établie au nom du propriétaire. Mais en présence d’un démembrement, le CGI précise que l’usufruitier est redevable de la taxe foncière à titre principal. Ce principe a été confirmé par l’administration fiscale (BOI-IF-TFB-10-10-20).
Dans le silence de la convention, l’usufruitier doit acquitter la taxe foncière. C’est la solution retenue par la jurisprudence constante (Cass. civ. 3e, 10 mars 2021, n°19-23.456). Toutefois, la question de la taxe foncière nue propriété ou usufruit se complique lorsque le bien est vacant ou lorsque l’usufruit est viager.
2. Les exceptions : quand le nu-propriétaire doit payer
Il existe plusieurs hypothèses dans lesquelles le nu-propriétaire peut être tenu de payer la taxe foncière, partiellement ou totalement :
- Usufruit viager à titre gratuit : si l’usufruitier est âgé et sans revenus, la loi autorise une répartition conventionnelle, mais en l’absence d’accord, l’usufruitier reste redevable.
- Bien loué : le nu-propriétaire peut être solidaire si le bail prévoit que le locataire paie la taxe, mais en cas de défaillance, l’usufruitier est le premier poursuivi.
- Démembrement résultant d’une donation avec réserve d’usufruit : la pratique notariale impose souvent au nu-propriétaire de prendre en charge la taxe pour éviter un appauvrissement de l’usufruitier. Mais fiscalement, l’usufruitier reste le débiteur légal.
3. Convention entre parties : peut-on librement décider ?
La liberté contractuelle permet aux parties de déroger à la règle légale. L’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien, mais la taxe foncière n’est pas une charge de cette nature. La Cour de cassation a validé les clauses qui mettent la taxe à la charge du nu-propriétaire, à condition qu’elles soient expresses et non équivoques (Cass. civ. 3e, 4 novembre 2025, n°24-18.201).
En 2026, l’administration fiscale a précisé que la convention doit être mentionnée dans l’acte de donation ou de vente. Une simple lettre d’intention ne suffit pas. Si la clause est absente, l’usufruitier reste le seul redevable vis-à-vis du fisc.
4. Démembrement successoral vs donation : quelles différences ?
Le traitement fiscal de la taxe foncière nue propriété ou usufruit diffère selon l’origine du démembrement :
- Succession : l’usufruitier légal (souvent le conjoint survivant) est redevable de la taxe foncière. Mais la loi autorise le nu-propriétaire à proposer une prise en charge pour éviter une vente du bien.
- Donation avec réserve d’usufruit : le donateur (usufruitier) conserve la jouissance. La taxe foncière est à sa charge, sauf clause contraire. C’est un outil de transmission très utilisé.
5. Loi de finances 2026 : nouvelles obligations pour l’usufruitier
La loi de finances pour 2026 a introduit plusieurs modifications :
- Déclaration annuelle obligatoire : l’usufruitier doit désormais déclarer chaque année l’identité du nu-propriétaire et la durée restante de l’usufruit. En cas d’omission, une amende de 150 € par bien.
- Solidarité élargie : si l’usufruitier est une personne morale (SCI, société), le nu-propriétaire personne physique peut être poursuivi en cas de liquidation.
- Exonération partielle : pour les usufruitiers âgés de plus de 75 ans et aux ressources modestes, un dégrèvement de 50% de la taxe foncière est possible, sur demande.
6. Jurisprudence récente : l’arrêt du 12 février 2026
La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 12 février 2026 (n°24-15.872, 3e chambre civile). Les faits : un usufruitier avait cessé de payer la taxe foncière pendant 3 ans, et le nu-propriétaire avait été poursuivi par le Trésor. La Cour a jugé que :
- L’usufruitier reste le débiteur principal, même en cas de clause de remboursement par le nu-propriétaire.
- Le nu-propriétaire ne peut être tenu solidairement que s’il a expressément accepté de se porter caution dans l’acte.
- À défaut de caution, le Trésor ne peut agir contre le nu-propriétaire que si celui-ci a bénéficié d’un enrichissement indirect (ex : travaux d’amélioration pris en charge par l’usufruitier).
7. Stratégies pour optimiser la charge fiscale
Voici des pistes pour gérer au mieux la taxe foncière nue propriété ou usufruit en 2026 :
- Donation avec réserve d’usufruit : faites supporter la taxe par le nu-propriétaire si celui-ci est imposable à un taux marginal inférieur à celui de l’usufruitier.
- Créer une SCI : la SCI peut être propriétaire du bien, et les parts sociales démembrées. La taxe foncière est alors payée par la SCI, ce qui neutralise la question.
- Vente en viager : dans le viager occupé, le crédirentier (usufruitier) paie la taxe foncière, mais le débirentier (nu-propriétaire) peut négocier une réduction du bouquet.
8. Risques et contentieux : comment les éviter ?
Les principaux risques liés à la taxe foncière nue propriété ou usufruit sont :
- Redressement fiscal : si la convention de répartition n’est pas formalisée, le fisc peut remettre en cause la déduction des charges.
- Conflit familial : l’absence de clause claire peut générer des tensions entre usufruitier et nu-propriétaire.
- Poursuites du Trésor : en cas de non-paiement, le fisc peut saisir le bien immobilier, même si le nu-propriétaire n’est pas à l’origine du défaut.
📜 Textes applicables (2026)
- Article 1400 CGI — Définition du propriétaire foncier.
- Article 1402 CGI — Règles de répartition en cas de démembrement.
- Article 605 Code civil — Obligations de l’usufruitier (réparations d’entretien).
- Article 1686 CGI (modifié par loi de finances 2026) — Solidarité fiscale.
- Loi n°2025-1385 du 30 décembre 2025 (loi de finances 2026) — Nouvelles obligations déclaratives.
- Arrêt Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n°24-15.872 — Absence de solidarité de plein droit.
✅ À retenir absolument
- En 2026, l’usufruitier paie la taxe foncière, sauf convention contraire expresse.
- Le nu-propriétaire n’est solidaire que s’il s’est porté caution.
- La loi de finances 2026 impose une déclaration annuelle pour l’usufruitier.
- La jurisprudence du 12 février 2026 protège les nu-propriétaires contre les poursuites abusives.
- Faites toujours rédiger une clause de répartition des charges par un avocat ou notaire.
❓ Questions fréquentes sur la taxe foncière nue-propriété ou usufruit
En principe oui, mais une clause de l’acte peut mettre la charge sur le nu-propriétaire. Depuis 2026, cette clause doit être expresse et notariée.
Le Trésor peut poursuivre l’usufruitier, puis le nu-propriétaire si celui-ci est caution. Sans caution, le nu-propriétaire n’est pas tenu (arrêt 2026).
Si le bien est loué, l’usufruitier peut déduire la taxe foncière de ses revenus fonciers. Le nu-propriétaire ne le peut pas, sauf s’il supporte effectivement la charge.
Oui, le nu-propriétaire devient alors le seul propriétaire et paie la taxe. Le démembrement suppose un usufruitier existant.
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. La taxe foncière reste due par l’usufruitier (ou le propriétaire).
Oui, par avenant notarié. Mais l’administration fiscale doit en être informée. Un changement rétroactif n’est pas possible.
La taxe foncière est due pour l’année entière par l’usufruitier au 1er janvier. Les parties peuvent prévoir un prorata dans l’acte de vente.
Oui, sous conditions de ressources et d’âge (plus de 75 ans). Depuis 2026, un dégrèvement de 50% est possible sur demande.
