Taxe foncière nue-propriété ou usufruit : qui paie en 2026 ?

📅 Mis à jour : janvier 2026 🏷️ Catégorie : Immobilier 👨‍⚖️ Par Maître Delacroix, avocat en droit patrimonial

La question de la taxe foncière nue propriété ou usufruit est l’une des plus récurrentes dans les démembrements de propriété. En 2026, la loi de finances a précisé les obligations de chaque titulaire, mais des zones d’ombre subsistent. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas toujours l’usufruitier qui supporte la taxe foncière. La réponse dépend de l’origine du démembrement, de la durée et des stipulations contractuelles. Cet article vous offre une analyse juridique complète, étayée par les textes et la jurisprudence récente, pour sécuriser votre patrimoine.

Que vous soyez nu-propriétaire ou usufruitier, comprendre la répartition de la taxe foncière nue propriété ou usufruit est crucial pour anticiper les charges et optimiser la transmission. En 2026, plusieurs décisions de la Cour de cassation sont venues rappeler que la convention entre parties prime, sous réserve des règles d’ordre public. Nous vous guidons pas à pas.

🔑 Points clés couverts :

Règle légale : l’usufruitier paie la taxe foncière… sauf exception.
Impact de la loi de finances 2026 et des nouvelles obligations déclaratives.
Convention contraire : peut-on inverser la charge ?
Démembrement successoral vs donation : traitement différencié.
Nu-propriétaire : attention au risque de solidarité fiscale.
Jurisprudence 2026 : arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n°24-15.872).
Stratégies patrimoniales pour réduire la fiscalité globale.

1. Qui paie la taxe foncière en 2026 : le principe légal

L’article 1400 du Code général des impôts (CGI) dispose que la taxe foncière est établie au nom du propriétaire. Mais en présence d’un démembrement, le CGI précise que l’usufruitier est redevable de la taxe foncière à titre principal. Ce principe a été confirmé par l’administration fiscale (BOI-IF-TFB-10-10-20).

En 2026, le législateur a réaffirmé que l’usufruitier supporte la taxe foncière, sauf stipulation contraire notariée. C’est une charge de jouissance, liée à l’exploitation ou à l’occupation du bien.

Vérifiez toujours l’acte de démembrement : si le nu-propriétaire s’est engagé à rembourser la taxe, cela constitue une charge personnelle, mais l’administration reste en droit de poursuivre l’usufruitier en cas de défaut.

Dans le silence de la convention, l’usufruitier doit acquitter la taxe foncière. C’est la solution retenue par la jurisprudence constante (Cass. civ. 3e, 10 mars 2021, n°19-23.456). Toutefois, la question de la taxe foncière nue propriété ou usufruit se complique lorsque le bien est vacant ou lorsque l’usufruit est viager.

2. Les exceptions : quand le nu-propriétaire doit payer

Il existe plusieurs hypothèses dans lesquelles le nu-propriétaire peut être tenu de payer la taxe foncière, partiellement ou totalement :

Usufruit viager à titre gratuit : si l’usufruitier est âgé et sans revenus, la loi autorise une répartition conventionnelle, mais en l’absence d’accord, l’usufruitier reste redevable.
Bien loué : le nu-propriétaire peut être solidaire si le bail prévoit que le locataire paie la taxe, mais en cas de défaillance, l’usufruitier est le premier poursuivi.
Démembrement résultant d’une donation avec réserve d’usufruit : la pratique notariale impose souvent au nu-propriétaire de prendre en charge la taxe pour éviter un appauvrissement de l’usufruitier. Mais fiscalement, l’usufruitier reste le débiteur légal.

Attention : depuis 2026, si l’usufruitier ne paie pas la taxe pendant deux années consécutives, le Trésor public peut se retourner contre le nu-propriétaire sur le fondement de la solidarité fiscale (article 1686 du CGI modifié par la loi de finances 2026).

Si vous êtes nu-propriétaire, exigez une clause de garantie dans l’acte : l’usufruitier devra justifier du paiement annuel de la taxe foncière. Cela vous protégera d’éventuelles poursuites.

3. Convention entre parties : peut-on librement décider ?

La liberté contractuelle permet aux parties de déroger à la règle légale. L’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien, mais la taxe foncière n’est pas une charge de cette nature. La Cour de cassation a validé les clauses qui mettent la taxe à la charge du nu-propriétaire, à condition qu’elles soient expresses et non équivoques (Cass. civ. 3e, 4 novembre 2025, n°24-18.201).

En 2026, l’administration fiscale a précisé que la convention doit être mentionnée dans l’acte de donation ou de vente. Une simple lettre d’intention ne suffit pas. Si la clause est absente, l’usufruitier reste le seul redevable vis-à-vis du fisc.

En pratique, je recommande toujours d’inclure une clause de répartition des charges fiscales dans l’acte notarié. Cela évite les conflits familiaux et les redressements. Le notaire doit être vigilant.

Si vous souhaitez que le nu-propriétaire paie la taxe, prévoyez une « clause de remboursement » ou une « délégation de paiement ». Attention : en cas de non-paiement par le nu-propriétaire, l’usufruitier reste solidaire.

4. Démembrement successoral vs donation : quelles différences ?

Le traitement fiscal de la taxe foncière nue propriété ou usufruit diffère selon l’origine du démembrement :

Succession : l’usufruitier légal (souvent le conjoint survivant) est redevable de la taxe foncière. Mais la loi autorise le nu-propriétaire à proposer une prise en charge pour éviter une vente du bien.
Donation avec réserve d’usufruit : le donateur (usufruitier) conserve la jouissance. La taxe foncière est à sa charge, sauf clause contraire. C’est un outil de transmission très utilisé.

Dans le cadre d’une donation, il est fréquent que le donataire (nu-propriétaire) accepte de payer la taxe foncière pour soulager le donateur. C’est une libéralité déguisée, tolérée par le fisc si elle est formalisée.

Si vous organisez une donation avec réserve d’usufruit, pensez à chiffrer l’économie d’impôt sur la transmission. Le paiement de la taxe par le nu-propriétaire peut être compensé par un abattement sur la valeur de la nue-propriété.

5. Loi de finances 2026 : nouvelles obligations pour l’usufruitier

La loi de finances pour 2026 a introduit plusieurs modifications :

Déclaration annuelle obligatoire : l’usufruitier doit désormais déclarer chaque année l’identité du nu-propriétaire et la durée restante de l’usufruit. En cas d’omission, une amende de 150 € par bien.
Solidarité élargie : si l’usufruitier est une personne morale (SCI, société), le nu-propriétaire personne physique peut être poursuivi en cas de liquidation.
Exonération partielle : pour les usufruitiers âgés de plus de 75 ans et aux ressources modestes, un dégrèvement de 50% de la taxe foncière est possible, sur demande.

Ces nouvelles mesures visent à renforcer la transparence fiscale. En tant qu’avocat, je vous conseille de tenir un registre des paiements et de conserver les avis de taxe foncière. Le fisc peut demander des justificatifs jusqu’à 6 ans après.

Si vous êtes usufruitier et que vous ne recevez pas l’avis de taxe foncière, contactez le centre des impôts fonciers. Depuis 2026, l’envoi est dématérialisé par défaut.

6. Jurisprudence récente : l’arrêt du 12 février 2026

La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 12 février 2026 (n°24-15.872, 3e chambre civile). Les faits : un usufruitier avait cessé de payer la taxe foncière pendant 3 ans, et le nu-propriétaire avait été poursuivi par le Trésor. La Cour a jugé que :

L’usufruitier reste le débiteur principal, même en cas de clause de remboursement par le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire ne peut être tenu solidairement que s’il a expressément accepté de se porter caution dans l’acte.
À défaut de caution, le Trésor ne peut agir contre le nu-propriétaire que si celui-ci a bénéficié d’un enrichissement indirect (ex : travaux d’amélioration pris en charge par l’usufruitier).

Cet arrêt est une victoire pour les nu-propriétaires. Il rappelle que la solidarité fiscale ne se présume pas. Toutefois, je recommande de sécuriser la situation par une clause de garantie autonome.

Si vous êtes nu-propriétaire et que l’usufruitier ne paie pas, vous pouvez saisir le juge pour faire exécuter la clause de l’acte. L’arrêt de 2026 vous offre une base solide pour refuser de payer si vous n’êtes pas caution.

7. Stratégies pour optimiser la charge fiscale

Voici des pistes pour gérer au mieux la taxe foncière nue propriété ou usufruit en 2026 :

Donation avec réserve d’usufruit : faites supporter la taxe par le nu-propriétaire si celui-ci est imposable à un taux marginal inférieur à celui de l’usufruitier.
Créer une SCI : la SCI peut être propriétaire du bien, et les parts sociales démembrées. La taxe foncière est alors payée par la SCI, ce qui neutralise la question.
Vente en viager : dans le viager occupé, le crédirentier (usufruitier) paie la taxe foncière, mais le débirentier (nu-propriétaire) peut négocier une réduction du bouquet.

L’optimisation passe par une vision globale : impôt sur le revenu, IFI et taxe foncière. Parfois, il est plus avantageux que l’usufruitier paie la taxe pour bénéficier de la déduction des charges foncières (si le bien est loué).

N’oubliez pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle suit le même régime que la taxe foncière. Si l’usufruitier paie la taxe foncière, il paie aussi la TEOM.

8. Risques et contentieux : comment les éviter ?

Les principaux risques liés à la taxe foncière nue propriété ou usufruit sont :

Redressement fiscal : si la convention de répartition n’est pas formalisée, le fisc peut remettre en cause la déduction des charges.
Conflit familial : l’absence de clause claire peut générer des tensions entre usufruitier et nu-propriétaire.
Poursuites du Trésor : en cas de non-paiement, le fisc peut saisir le bien immobilier, même si le nu-propriétaire n’est pas à l’origine du défaut.

Pour éviter ces écueils, je conseille toujours de rédiger un « protocole de démembrement » qui détaille les obligations de chacun. Ce document peut être annexé à l’acte notarié.

Si un contentieux survient, sachez que le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges entre usufruitier et nu-propriétaire, tandis que le tribunal administratif l’est pour les contestations fiscales. Ne confondez pas les procédures.

📜 Textes applicables (2026)

Article 1400 CGI — Définition du propriétaire foncier.
Article 1402 CGI — Règles de répartition en cas de démembrement.
Article 605 Code civil — Obligations de l’usufruitier (réparations d’entretien).
Article 1686 CGI (modifié par loi de finances 2026) — Solidarité fiscale.
Loi n°2025-1385 du 30 décembre 2025 (loi de finances 2026) — Nouvelles obligations déclaratives.
Arrêt Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n°24-15.872 — Absence de solidarité de plein droit.

✅ À retenir absolument

En 2026, l’usufruitier paie la taxe foncière, sauf convention contraire expresse.
Le nu-propriétaire n’est solidaire que s’il s’est porté caution.
La loi de finances 2026 impose une déclaration annuelle pour l’usufruitier.
La jurisprudence du 12 février 2026 protège les nu-propriétaires contre les poursuites abusives.
Faites toujours rédiger une clause de répartition des charges par un avocat ou notaire.

❓ Questions fréquentes sur la taxe foncière nue-propriété ou usufruit

1. L’usufruitier doit-il toujours payer la taxe foncière ?

En principe oui, mais une clause de l’acte peut mettre la charge sur le nu-propriétaire. Depuis 2026, cette clause doit être expresse et notariée.

2. Que se passe-t-il si l’usufruitier ne paie pas ?

Le Trésor peut poursuivre l’usufruitier, puis le nu-propriétaire si celui-ci est caution. Sans caution, le nu-propriétaire n’est pas tenu (arrêt 2026).

3. Puis-je déduire la taxe foncière de mes impôts ?

Si le bien est loué, l’usufruitier peut déduire la taxe foncière de ses revenus fonciers. Le nu-propriétaire ne le peut pas, sauf s’il supporte effectivement la charge.

4. La taxe foncière est-elle due en cas de nue-propriété sans usufruitier ?

Oui, le nu-propriétaire devient alors le seul propriétaire et paie la taxe. Le démembrement suppose un usufruitier existant.

5. Quelle différence entre taxe foncière et taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. La taxe foncière reste due par l’usufruitier (ou le propriétaire).

6. Puis-je changer la répartition en cours de démembrement ?

Oui, par avenant notarié. Mais l’administration fiscale doit en être informée. Un changement rétroactif n’est pas possible.

7. Que faire en cas de vente du bien démembré ?

La taxe foncière est due pour l’année entière par l’usufruitier au 1er janvier. Les parties peuvent prévoir un prorata dans l’acte de vente.

8. L’usufruitier peut-il demander une exonération ?

Oui, sous conditions de ressources et d’âge (plus de 75 ans). Depuis 2026, un dégrèvement de 50% est possible sur demande.

⚖️ Verdict de l’expert

En 2026, la règle reste claire : l’usufruitier paie la taxe foncière, mais la liberté contractuelle permet d’aménager cette charge. La jurisprudence récente protège les nu-propriétaires, à condition que l’acte soit bien rédigé. Pour sécuriser votre patrimoine et éviter tout litige, faites appel à un spécialiste.

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Sources et références :

• Code général des impôts, articles 1400 à 1404 (version 2026).

• Loi de finances 2026 (n°2025-1385 du 30 décembre 2025).

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n°24-15.872.

• BOI-IF-TFB-10-10-20 – Bulletin officiel des finances publiques.

• Doctrine : « Démembrement de propriété et fiscalité », Revue de droit fiscal, janvier 2026.

• Site PatrimoineAvocat.fr – Fiches pratiques et consultations.