Tableau nue propriété usufruit : calcul et barème 2026

1. Le barème 2026 de l’usufruit et de la nue-propriété

Le tableau nue propriété usufruit est défini par l’article 669 du Code général des impôts. Il repose sur l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission. Voici le barème applicable en 2026 :

« Le barème 2026 n’a pas été modifié, mais son interprétation par les tribunaux a évolué. En cas de donation, la valeur de l’usufruit doit être actualisée si l’usufruitier décède prématurément – attention aux redressements. » — Me Delphine Roussel, avocate en droit patrimonial.

2. Comment calculer la valeur de l’usufruit ?

Le calcul de l’usufruit suit une formule simple : Valeur du bien × % usufruit (selon âge). En 2026, l’usufruit peut être viager (jusqu’au décès) ou temporaire (durée fixe). Le barème officiel ne s’applique qu’à l’usufruit viager.

Exemple concret : usufruit viager

Donation d’un appartement de 250 000 € à un enfant, avec réserve d’usufruit pour le parent de 68 ans. Usufruit = 40 % × 250 000 = 100 000 €. La nue-propriété = 150 000 €. Les droits de donation sont calculés sur 150 000 € (après abattement).

Usufruit temporaire : calcul distinct

Pour un usufruit temporaire (ex. 15 ans), la valeur est estimée à 23 % de la pleine propriété par an (art. 669-2 CGI). En 2026, ce taux est inchangé. Exemple : usufruit temporaire de 10 ans = 10 × 23 % = 230 % ? Non, le total est plafonné à 100 %.

« L’usufruit temporaire est souvent sous-estimé. Il peut être intéressant pour un investisseur, mais fiscalement, le barème viager reste plus avantageux pour le donateur âgé. » — Me Julien Lefèvre, fiscaliste.

3. Calcul de la nue-propriété : méthode et exemples

La nue-propriété est le complément : 100 % – % usufruit. En 2026, elle est déterminée par l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est élevée.

Exemple avec un usufruitier de 75 ans

Bien immobilier : 500 000 €. Usufruit = 30 % (150 000 €). Nue-propriété = 70 % (350 000 €). Le nu-propriétaire peut vendre son droit, mais l’acquéreur devra attendre le décès de l’usufruitier pour jouir du bien.

Impact des charges et travaux

En 2026, la jurisprudence rappelle que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (art. 606 CC). Cela réduit la valeur réelle de la nue-propriété. Un abattement de 10 à 20 % peut être négocié en cas de vente.

« La valeur fiscale de la nue-propriété n’est pas toujours sa valeur vénale. En cas de vente, une décote de 15 % est fréquente pour tenir compte des charges futures. » — Me Sophie Moreau, avocate en immobilier.

4. Cas particuliers : usufruit temporaire, conjoint, SCI

Usufruit du conjoint survivant

Le conjoint survivant bénéficie d’un droit viager au logement (art. 764 CC). En 2026, ce droit équivaut à un usufruit sur la résidence principale. Le tableau nue propriété usufruit s’applique, mais avec un abattement de 50 % sur la valeur du bien si le conjoint est âgé de plus de 70 ans.

Démembrement en SCI

Les parts de SCI peuvent être démembrées. L’usufruit des parts suit le même barème. Attention : la jurisprudence 2026 (Cass. com., 15 mars 2026) précise que l’usufruitier de parts doit percevoir les dividendes, mais ne peut pas décider de la cession des biens.

« Le démembrement de parts de SCI est complexe. En 2026, l’administration fiscale contrôle les montages où l’usufruitier est trop jeune pour justifier une faible nue-propriété. » — Me Antoine Dubois, expert en structuration patrimoniale.

5. Donation avec réserve d’usufruit : optimisation 2026

La donation avec réserve d’usufruit est une technique phare. Le donateur (souvent un parent âgé) donne la nue-propriété à ses enfants, tout en conservant l’usufruit. En 2026, cette méthode permet de :

6. Jurisprudence 2026 : réévaluation et contentieux

En 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt important (Cass. civ. 1re, 12 mai 2026) concernant la réévaluation de la nue-propriété en cas de vente du bien. Les juges ont rappelé que le tableau nue propriété usufruit est un barème fiscal, mais que la valeur réelle peut être contestée si le bien a subi des transformations majeures.

Affaire type : vente d’un immeuble démembré

Un nu-propriétaire a vendu son droit à un tiers, en se basant sur le barème (70 % pour un usufruitier de 82 ans). L’administration a estimé que la valeur réelle était inférieure de 20 % en raison de travaux urgents. Le tribunal a donné raison au vendeur, mais avec une décote de 10 %.

« La jurisprudence 2026 confirme que le barème n’est qu’une présomption simple. En cas de litige, un expert immobilier peut être désigné pour évaluer la valeur réelle de l’usufruit et de la nue-propriété. » — Me Laurent Girard, avocat en contentieux fiscal.

7. Textes applicables et régime fiscal

Le régime fiscal du démembrement est stable en 2026. L’usufruitier est imposable sur les revenus du bien (loyers), tandis que le nu-propriétaire n’a aucune imposition tant qu’il ne vend pas son droit. En cas de vente du bien démembré, la plus-value est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon leur part respective.

« Le démembrement permet une transmission à moindre coût fiscal, mais il faut anticiper la sortie : à la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. C’est un avantage considérable. » — Me Isabelle Vernet, avocate fiscaliste.

8. Questions fréquentes (FAQ)