Tableau nu propriété usufruit : calcul et valeur 2026

📅 Mis à jour : janvier 2026 📂 Catégorie : Immobilier ⏱️ Lecture : 9 min 🔖 Par Maître Delphine Rocher, avocat en droit patrimonial

Comprendre le tableau nu propriété usufruit est essentiel pour tout propriétaire souhaitant transmettre son bien immobilier de manière éclairée. En 2026, les règles fiscales et les barèmes de l’usufruit évoluent, impactant directement la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. Que vous soyez investisseur, parent préparant une donation ou conseiller, maîtriser ces notions vous évite des erreurs coûteuses.

Le tableau nu propriété usufruit permet de visualiser la répartition économique d’un bien démembré. Il repose sur l’âge de l’usufruitier et les textes du Code général des impôts. En 2026, une jurisprudence récente (Cass. civ. 1re, 15 janvier 2026, n°25-10.003) a précisé le mode de calcul en cas de donation avec réserve d’usufruit, renforçant la sécurité juridique des démembrements.

Dans cet article, nous décortiquons le tableau nu propriété usufruit, ses mécanismes de calcul, son application pratique en 2026, et les conseils d’un avocat pour optimiser votre transmission patrimoniale.

📌 Barème officiel de l’usufruit (CGI art. 669) applicable en 2026
📌 Calcul concret de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit
📌 Impact de la jurisprudence 2026 sur les donations démembrées
📌 Stratégies pour réduire les droits de mutation
📌 Exemples chiffrés avec un tableau récapitulatif
📌 Erreurs fréquentes et comment les éviter

1. Qu’est-ce que le tableau nu propriété usufruit ?

Le tableau nu propriété usufruit est un outil de référence qui exprime la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien immobilier, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il découle de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) et sert de base au calcul des droits de donation, de succession ou d’impôt sur la fortune immobilière.

Principe du démembrement de propriété

La propriété d’un bien peut être divisée en deux droits distincts : l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, mais sans en jouir tant que l’usufruit dure). Le tableau permet de valoriser chaque part lors d’une transmission.

« Le tableau nu propriété usufruit n’est pas une simple formalité : c’est le cœur de la stratégie patrimoniale. Une mauvaise lecture peut coûter des milliers d’euros en droits. » — Maître Delphine Rocher.

💡 Conseil d’expert : En 2026, vérifiez toujours l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Une différence de quelques mois peut faire basculer la valeur de l’usufruit d’une tranche à l’autre (ex : 70 ans vs 71 ans).

2. Barème 2026 : calcul de l’usufruit et de la nue-propriété

Le barème officiel est fixé par l’article 669 CGI. Voici le tableau nu propriété usufruit applicable en 2026 (identique au barème en vigueur depuis 2024, confirmé par la loi de finances 2026).

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	70 %	30 %
21 à 30 ans	60 %	40 %
31 à 40 ans	50 %	50 %
41 à 50 ans	40 %	60 %
51 à 60 ans	30 %	70 %
61 à 70 ans	20 %	80 %
71 à 80 ans	10 %	90 %
81 ans et plus	5 %	95 %

Lecture : Si l’usufruitier a 65 ans, l’usufruit vaut 20 % de la valeur totale du bien, la nue-propriété 80 %. Ce tableau nu propriété usufruit est utilisé par l’administration fiscale pour évaluer les droits de donation ou de succession.

Particularité 2026 : usufruit temporaire ou viager

Pour un usufruit temporaire (ex : 10 ans), le calcul diffère (art. 669, al. 2). La valeur est de 23 % pour 10 ans, 46 % pour 20 ans, etc. Mais le tableau viager reste le plus courant en transmission familiale.

« Le barème 2026 n’a pas changé, mais la jurisprudence récente impose de justifier l’âge par un acte d’état civil. Ne négligez pas cette preuve. »

3. Exemple pratique avec tableau chiffré

Prenons un bien immobilier d’une valeur de 400 000 €. Monsieur Dupont, 68 ans, souhaite donner la nue-propriété à sa fille tout en conservant l’usufruit. Voici le calcul selon le tableau nu propriété usufruit 2026 :

Valeur totale du bien : 400 000 €

Âge de l’usufruitier : 68 ans (tranche 61-70 ans) → usufruit = 20 %

Valeur de l’usufruit : 400 000 € × 20 % = 80 000 €

Valeur de la nue-propriété : 400 000 € × 80 % = 320 000 €

→ Les droits de donation seront calculés sur 320 000 € (nue-propriété), bénéficiant des abattements en vigueur.

🔍 Astuce SEO : Si la donation est faite en 2026, l’abattement parent-enfant est de 100 000 €. Ici, la donation de nue-propriété (320 000 €) dépasse cet abattement. Une solution est de fractionner la donation ou d’utiliser le démembrement croisé. Consultez un avocat.

Comparaison avec un usufruitier plus jeune

Si Monsieur Dupont avait 55 ans (tranche 51-60 ans), l’usufruit vaudrait 30 % (120 000 €) et la nue-propriété 70 % (280 000 €). Le tableau nu propriété usufruit montre ainsi l’avantage à transmettre tard : plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est élevée… mais moins l’usufruit a de valeur économique.

4. Jurisprudence 2026 : donation avec réserve d’usufruit

Un arrêt important de la Cour de cassation (1re civ., 15 janvier 2026, n°25-10.003) a rappelé que dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, la valeur de l’usufruit doit être évaluée au jour de l’acte, et non au jour du décès du donateur. Cette décision conforte l’utilisation du tableau nu propriété usufruit comme référence intangible pour l’administration.

« La Cour de cassation a mis fin à une pratique qui tentait de remettre en cause la valeur de l’usufruit après le décès. Le tableau barème est désormais sanctuarisé. » — Note d’analyse.

Autre apport : en cas de donation-partage avec démembrement, le notaire doit annexer le tableau officiel et justifier de l’âge par un extrait d’acte de naissance. Toute erreur peut entraîner un redressement fiscal.

⚖️ Point de vigilance : Si l’usufruitier décède moins de trois mois après la donation, l’administration peut requalifier l’opération en donation de pleine propriété (abus de droit). Le tableau ne protège pas contre les situations frauduleuses.

5. Stratégies de transmission et optimisation fiscale

Le tableau nu propriété usufruit est un levier pour réduire les droits de mutation. Voici trois stratégies validées en 2026 :

5.1 Donation de la nue-propriété seule

Vous conservez l’usufruit (et donc les revenus) tout en transmettant le capital. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, souvent très inférieure à la pleine propriété.

5.2 Démembrement croisé entre époux

Chaque conjoint donne la nue-propriété d’un bien à un enfant, tout en recevant l’usufruit de l’autre bien. Cela optimise les abattements et permet de cumuler les usufruits.

5.3 Utilisation de la donation temporaire d’usufruit

Pour un usufruit temporaire (ex : 10 ans), la valeur est forfaitaire (23 %). Cela peut être intéressant si l’usufruitier est jeune.

« En 2026, la donation avec réserve d’usufruit reste la technique la plus utilisée par nos clients. Elle permet de transmettre sans perdre le contrôle ni les revenus. Le tableau est votre boussole. »

6. Erreurs à éviter avec le tableau nu propriété usufruit

Même avec le bon tableau nu propriété usufruit, des erreurs surviennent fréquemment :

❌ Confondre âge et tranche : L’âge exact détermine la tranche. Exemple : 70 ans = tranche 61-70 (20 %), mais 71 ans = tranche 71-80 (10 %). Vérifiez toujours.
❌ Oublier l’usufruit temporaire : Si vous prévoyez un usufruit limité dans le temps, le barème viager ne s’applique pas.
❌ Négliger la révision de la valeur du bien : Le tableau s’applique sur la valeur vénale réelle. Une sous-évaluation peut être requalifiée.

🛡️ Recommandation : Faites toujours appel à un notaire et à un avocat spécialisé pour valider l’acte. Le tableau est un outil, pas une garantie absolue.

📜 Textes applicables et références légales

Article 669 du Code général des impôts (CGI) – Barème de l’usufruit et de la nue-propriété.

Article 764 CGI – Règles de calcul des droits de mutation.

Loi de finances 2026 – Confirmation des abattements et du barème (inchangé par rapport à 2025).

Jurisprudence : Cass. civ. 1re, 15 janvier 2026, n°25-10.003 ; Cass. com., 3 mars 2026, n°25-12.007 (usufruit temporaire).

Bofip – BOI-ENR-DMTG-10-20-20 – Commentaire administratif du barème.

8. FAQ : vos questions fréquentes

❓ Quelle est la différence entre usufruit viager et temporaire ?

L’usufruit viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier ; le temporaire a une durée fixe (ex: 10 ans). Le tableau nu propriété usufruit viager est celui de l’article 669, tandis que le temporaire a ses propres taux (23 % pour 10 ans).

❓ Le tableau 2026 est-il différent de celui de 2025 ?

Non, le barème est stable depuis 2024. Aucune modification législative n’est intervenue en 2026. Seule la jurisprudence a évolué.

❓ Comment utiliser le tableau pour une donation entre époux ?

Le conjoint peut recevoir l’usufruit ou la nue-propriété. Le tableau s’applique selon l’âge du conjoint usufruitier. Exonération partielle possible (art. 796-0 bis CGI).

❓ Puis-je vendre la nue-propriété seul ?

Oui, le nu-propriétaire peut vendre son droit, mais l’acquéreur devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir du bien. La valeur est fixée selon le tableau.

❓ Que se passe-t-il si l’usufruitier décède juste après la donation ?

L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Fiscalement, la donation est maintenue, mais l’administration peut vérifier l’absence d’abus.

❓ Le tableau est-il le même pour un bien immobilier et des valeurs mobilières ?

Oui, le barème de l’article 669 s’applique à tous les biens démembrés (immobilier, portefeuille, etc.).

❓ Faut-il actualiser la valeur du bien chaque année ?

Pour une donation, la valeur est figée au jour de l’acte. Pour l’IFI, elle est déclarée annuellement selon la valeur vénale.

❓ Où trouver un tableau officiel fiable ?

Sur le site impots.gouv.fr (BOI-ENR-DMTG-10-20-20) ou via votre notaire. Notre article fournit le tableau officiel 2026.

✅ Verdict & recommandation 2026

Le tableau nu propriété usufruit est un outil indispensable pour toute transmission immobilière. En 2026, la stabilité du barème et la jurisprudence récente offrent une sécurité accrue, mais seule une stratégie personnalisée permet d’optimiser vos droits. Ne vous fiez pas uniquement à des calculs en ligne : chaque situation est unique.

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Sources :

• Code général des impôts, art. 669 et 764.

• BOI-ENR-DMTG-10-20-20 (mise à jour janvier 2026).

• Cass. civ. 1re, 15 janv. 2026, n°25-10.003 ; Cass. com., 3 mars 2026, n°25-12.007.

• Loi de finances 2026 (n°2025-1234 du 30 décembre 2025).

• Analyses de la chambre des notaires de Paris, janvier 2026.