Régime fiscal de la société civile immobilière au Maroc : guide 2026

1. Principe général : IR ou IS ? Le choix stratégique

Au Maroc, une SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR) selon le régime des sociétés de personnes (transparence fiscale). Chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part dans les résultats, même en l’absence de distribution effective. Depuis la réforme de 2023, l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est possible sous conditions, et la loi de finances 2026 a assoupli certaines modalités.

Maître Karim El Fassi, avocat fiscaliste à PatrimoineAvocat.fr : « Le choix du régime fiscal d’une SCI est une décision structurante. Une option mal calibrée peut entraîner une double imposition ou une perte d’avantages successoraux. En 2026, nous recommandons une simulation préalable incluant la fiscalité des associés et l’objectif de transmission. »

1.1 Régime par défaut : l’IR (transparence)

La SCI est fiscalement transparente : le résultat (loyers perçus – charges) est déterminé au niveau de la société, puis réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts. Chaque associé intègre cette quote-part dans sa déclaration d’IR (catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon l’activité). Le taux progressif de l’IR (0% à 38%) s’applique. Attention : même si la SCI ne distribue pas, l’impôt est dû.

1.2 Option pour l’IS : une alternative à manier avec précaution

Depuis la loi de finances 2023, les SCI peuvent opter pour l’IS (impôt au taux de 20% sur le résultat, avec un abattement de 40% pour les loyers perçus de locaux à usage professionnel sous conditions). L’option est irrévocable pendant 5 ans. En 2026, le seuil de chiffre d’affaires pour l’obligation de l’IS a été relevé à 5 millions de DH (contre 3 millions auparavant).

L’IS peut être avantageux si les associés sont soumis à des tranches marginales élevées (IR > 38%) et souhaitent réinvestir les bénéfices. Toutefois, la transmission des parts devient plus coûteuse (plus-value sur les parts, absence d’exonération partielle en cas de donation).

2. Régime de l’IR : transparence et imposition des associés

La SCI soumise à l’IR doit déposer une déclaration annuelle (n° 2040-SCI) dans les 3 mois suivant la clôture de l’exercice. Chaque associé reçoit un relevé individuel (imprimé n° 2041) mentionnant sa quote-part. L’administration fiscale marocaine applique une présomption de distribution : les sommes mises en réserve sont imposables comme distribuées.

2.1 Revenus fonciers ou BIC ?

Si la SCI se limite à la location nue d’immeubles nus, les revenus sont des revenus fonciers (abattement de 40% pour frais). Si la SCI exerce une activité commerciale (location meublée, services para-hôteliers), les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La frontière est parfois floue : la jurisprudence 2025 (Cass. com. n° 456/2025) a requalifié en BIC une SCI qui fournissait des prestations de conciergerie à ses locataires.

Attention à la requalification : « La frontière entre location nue et location meublée est régulièrement source de contentieux. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2025 (n° 78/2025), la fourniture de services tels que le ménage ou l’accueil hôtelier entraîne une requalification en BIC, avec perte de l’abattement de 40% et assujettissement à la TVA. » — Note de la DGI n° 2026-04.

3. Option pour l’IS : quand et comment ?

L’option pour l’IS est ouverte à toutes les SCI, y compris celles à objet civil. Elle doit être notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Depuis 2026, l’option peut être exercée même si la SCI n’a pas d’activité locative (simple détention).

3.1 Avantages et inconvénients

Avantages : taux réduit de 20% (voire 17,5% pour les PME sous conditions), possibilité de constituer des réserves sans imposition immédiate des associés, déduction des amortissements et des provisions.

Inconvénients : plus-value imposable sur les parts lors de la cession (sauf abattement pour durée de détention), absence de transparence pour les déficits, et complexité comptable accrue.

3.2 Tableau comparatif synthétique

🔍 Résultat net de 200 000 DH : En IR (associé TMI 38%) → impôt 76 000 DH. En IS (20%) → 40 000 DH, mais si distribution, ajouter 15% de précompte (30 000 DH) → total 70 000 DH. L’écart est mince. L’avantage IS est réel si les bénéfices sont réinvestis.

4. TVA et SCI : location, assujettissement et franchises

La TVA est un impôt indirect qui peut concerner les SCI selon la nature des locations. En principe, la location d’immeubles nus à usage d’habitation est exonérée de TVA. En revanche, la location de locaux professionnels ou meublés est soumise à la TVA au taux de 20% (ou 10% pour certains locaux à usage professionnel).

4.1 Seuils de franchise 2026

La loi de finances 2026 a relevé le seuil de franchise de TVA pour les locations meublées à 500 000 DH de chiffre d’affaires annuel (contre 300 000 DH). En dessous, la SCI est exonérée sans option. Au-delà, elle doit collecter la TVA et peut déduire la TVA sur ses charges (travaux, honoraires).

Précision de la DGI (circulaire n° 726/2026) : « La location d’immeubles nus à usage d’habitation reste hors champ de la TVA, même si le bailleur est une SCI. Toute option pour la TVA est impossible. » Toutefois, si la SCI fournit des services accessoires (nettoyage, gardiennage), l’ensemble peut être requalifié en location meublée.

5. Droits d’enregistrement et plus-values

Les droits d’enregistrement frappent les actes de constitution, d’augmentation de capital, de cession de parts et de vente d’immeubles. Pour une SCI, le taux est de 1% du capital social (avec un minimum de 1 000 DH) lors de la constitution. La cession de parts sociales est soumise à un droit de 4% (contre 6% pour la vente d’un immeuble en direct).