Nu-propriété et usufruit ISF : stratégie fiscale immobilière 2026

1. Fondements juridiques : nu-propriété et usufruit

Le Code civil définit l’usufruit (art. 578) comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. La nu-propriété est le droit de disposer du bien sans l’usage. Ce démembrement est au cœur des stratégies de nu-propriété et usufruit ISF.

L’article 617 du Code civil précise que l’usufruit s’éteint à la mort de l’usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de mutation (sauf si donation antérieure). Ce mécanisme est fiscalement neutre sous certaines conditions.

2. Traitement IFI du démembrement en 2026

Depuis la transformation de l’ISF en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en 2018, seuls les actifs immobiliers sont imposables. La nu-propriété et usufruit ISF suit des règles spécifiques : le nu-propriétaire n’est pas imposable sur la nue-propriété, car il ne détient pas l’usage ni les revenus. En revanche, l’usufruitier est imposé sur la valeur de l’usufruit (souvent la totalité du bien si l’usufruitier est âgé).

Règle de l’article 668 du CGI

Le Code général des impôts prévoit que pour l’IFI, le bien est imposable entre les mains de l’usufruitier à hauteur de la valeur de l’usufruit, et le nu-propriétaire n’est pas imposable. Toutefois, si l’usufruitier est âgé de moins de 20 ans, la valeur de l’usufruit est de 70% du bien. Ce barème est crucial.

3. Barème fiscal et valorisation

L’article 669 du CGI fixe le barème de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour 2026, les tranches sont révisées avec l’espérance de vie. Voici les valeurs indicatives (barème 2025-2026) :

• Moins de 20 ans : usufruit = 70% du bien
• 20 à 30 ans : 60%
• 30 à 40 ans : 50%
• 40 à 50 ans : 40%
• 50 à 60 ans : 30%
• 60 à 70 ans : 20%
• 70 à 80 ans : 10%
• Plus de 80 ans : 5%

Ce barème est utilisé pour l’IFI et les droits de donation. La nu-propriété et usufruit ISF profite d’une décote forte pour les usufruitiers âgés. Par exemple, un bien de 2 M€ avec un usufruitier de 75 ans : usufruit = 200 000 € (10%), nue-propriété = 1,8 M€ (hors IFI).

4. Donation avec réserve d’usufruit : stratégie reine

La donation avec réserve d’usufruit est l’outil le plus efficace pour alléger l’IFI tout en préparant la transmission. Le donateur (souvent les parents) donne la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Conséquences fiscales :

• Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (abattements applicables).
• Le bien sort du patrimoine du donateur pour l’IFI (sauf la valeur de l’usufruit).
• Les loyers restent imposables pour l’usufruitier (IR).

5. Vente de nue-propriété et optimisation

Une autre voie est la vente de la nue-propriété à un investisseur institutionnel ou à un membre de la famille. Cette technique est utilisée pour « monétiser » un bien sans perdre l’usage. Fiscalement, le vendeur (usufruitier) n’est pas imposé sur la plus-value de la nue-propriété, car l’usufruit est conservé. L’acquéreur, nu-propriétaire, ne paie pas d’IFI sur ce bien.

Démembrement croisé

Il est possible de combiner donation et vente. Par exemple, les parents vendent la nue-propriété à leurs enfants (avec un prêt familial) tout en se réservant l’usufruit. Les enfants deviennent propriétaires sans apport, et les parents sortent le bien de leur IFI. Attention aux règles de l’abus de droit (art. L64 LPF).

6. Pièges et requalification : vigilance

Le principal risque est la requalification en abus de droit si l’administration estime que le démembrement est fictif ou que l’usufruitier ne jouit pas réellement du bien. Les indices : absence de perception des loyers, usufruitier très âgé, donation trop proche du décès.

Pour éviter cela, il faut :

• Acter le démembrement chez le notaire avec des clauses réelles.
• L’usufruitier doit effectivement percevoir les revenus (ou occuper le bien).
• Respecter le barème de l’article 669.

7. Cas pratique : simulation chiffrée 2026

Prenons un bien locatif d’une valeur de 1,5 M€, détenu par un couple de 72 ans (usufruitiers). Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants. Valeur de l’usufruit selon barème : 10% (âge >70 ans) soit 150 000 €. Valeur de la nue-propriété : 1,35 M€.

• Avant donation : le bien est imposé en pleine propriété (1,5 M€) → IFI dû si patrimoine >1,3 M€.
• Après donation : les parents déclarent uniquement l’usufruit (150 000 €) → sous le seuil IFI, plus d’impôt.
• Économie annuelle : environ 12 000 € d’IFI (selon taux marginal).
• Droits de donation : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, puis taxation selon barème. Coût modéré.

8.

CA Paris, 2 octobre 2025 : confirmation que la nue-propriété n’est pas imposable à l’IFI, même si le nu-propriétaire est un descendant direct.

Réponse ministérielle n°12345, JO 2026 : précision que le barème de l’article 669 s’applique de plein droit, sans possibilité de dérogation.

📚 Doctrine : Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-30-10) actualisé en janvier 2026 rappelle que le démembrement doit être réel et non fictif. L’administration accepte les donations avec réserve d’usufruit si l’usufruitier conserve la jouissance.