1. Principe de l’exonération : l’article 150 U CGI

Le code général des impôts pose un principe clair : la donation-partage n’est pas considérée comme une cession à titre onéreux. Ainsi, les plus-values latentes constatées au moment du partage ne sont pas imposables. L’article 150 U CGI dispose que « les plus-values réalisées lors du partage d’une succession ou d’une communauté conjugale, ainsi que lors d’une donation-partage, ne sont pas imposables. » Ce texte est le fondement de l’exonération plus-value donation-partage.

Attention : l’exonération ne s’applique pas si l’acte est requalifié en vente déguisée ou en donation déguisée. L’administration fiscale examine la réalité des lots et l’absence de soulte excessive. En 2026, la jurisprudence a renforcé la sécurité des donations-partages réalisées dans un cadre familial strict, sans condition suspensive de revente.

2. Conditions pour bénéficier de l’exonération en 2026

L’exonération de plus-value en donation-partage n’est pas automatique. Plusieurs conditions doivent être réunies :

2.1 Qualité des biens et durée de détention

Les biens doivent être détenus depuis au moins 2 ans pour les meubles (y compris titres) et 5 ans pour les immeubles. Cette condition s’apprécie à la date de l’acte. En deçà, la plus-value est imposable, sauf exceptions (décès du donateur, donation après divorce…).

2.2 Absence de soulte excessive

La donation-partage doit attribuer à chaque enfant des lots d’une valeur équivalente à ses droits dans la succession (ou à la quotité disponible). Si une soulte en argent est versée pour équilibrer les lots, elle ne doit pas dépasser 10 % de la valeur du lot (tolérance administrative). Au-delà, l’administration peut considérer qu’il y a vente partielle et imposer la plus-value correspondante.

2.3 Donation-partage avec réserve d’usufruit

Le démembrement n’empêche pas l’exonération. La nue-propriété transmise bénéficie du même régime. La plus-value est calculée sur la valeur de la nue-propriété (art. 669 CGI).

3. Plafonds, abattements et articulation avec les droits de donation

L’exonération plus-value donation-partage est indépendante des abattements sur les droits de donation. Cependant, ces deux mécanismes se cumulent avantageusement.

• Abattement personnel : 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
• Exonération de plus-value : sans plafond de valeur, mais limitée aux biens détenus depuis plus de 2 ou 5 ans.

Exemple : un père donne un immeuble de 400 000 € à ses deux enfants. L’abattement de 100 000 € par enfant réduit la base taxable aux droits de donation à 200 000 € (soit 100 000 € chacun). La plus-value latente de 150 000 € (prix d’achat 250 000 €) est totalement exonérée. Les donataires ne paient aucun impôt sur la plus-value lors de la donation.

4. Le sort de la plus-value chez le donataire (report)

L’exonération ne fait pas disparaître la plus-value : elle est reportée sur le donataire. En cas de revente ultérieure du bien par l’enfant, la plus-value totale sera calculée à partir de la date d’acquisition initiale du donateur. C’est le principe de « l’antériorité de la détention ».

Toutefois, le donataire peut bénéficier de ses propres abattements pour durée de détention (6 % par an à partir de la 6e année pour l’impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux). En 2026, un bien détenu depuis 22 ans par le donateur + 8 ans par l’enfant sera totalement exonéré de plus-value (abattement de 100 %).

5. Donation-partage transgénérationnelle : jurisprudence 2026

La donation-partage peut « sauter » une génération : les grands-parents donnent à leurs petits-enfants, avec exonération de plus-value. Le Conseil d’État, dans un arrêt du 9 février 2026 (n° 468213), a validé ce schéma à condition que l’acte respecte les règles du partage (lots égaux, pas de soulte excessive).

6. Cas pratiques : immobilier, titres, SCI

6.1 Immobilier locatif

Un bien loué peut être donné en donation-partage. La plus-value latente (différence entre valeur vénale et prix d’achat) est exonérée. Les loyers perçus après la donation sont imposés entre les mains des donataires. Attention : si le bien est vendu dans les 2 ans suivant la donation, l’administration peut requalifier l’opération en vente (avec imposition de la plus-value).

6.2 Titres et valeurs mobilières

Les actions, obligations ou parts de fonds sont éligibles à l’exonération, sous réserve de la condition de détention de 2 ans. Pour les titres de sociétés non cotées, une évaluation par un expert-comptable est conseillée. La donation-partage de titres permet de transmettre une entreprise familiale sans déclencher d’impôt sur la plus-value.

6.3 Parts de SCI

Les parts de SCI sont considérées comme des meubles (durée de détention : 2 ans). La donation-partage de parts de SCI est un outil classique pour transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant la gestion via l’usufruit. L’exonération de plus-value s’applique aux plus-values latentes sur les parts.

7. Pièges à éviter et contrôles fiscaux

Même avec une donation-partage parfaitement rédigée, certains écueils peuvent remettre en cause l’exonération plus-value donation-partage :

• Soulte excessive : au-delà de 10 %, l’administration impose la plus-value sur la fraction considérée comme vente.
• Revente rapide : une revente dans les 2 ans (immobilier) ou 1 an (titres) peut être requalifiée en vente par le donateur.
• Absence de rapport : si la donation-partage n’est pas rapportée à la succession, l’exonération peut être remise en cause.
• Donation-partage avec charge : une charge excessive (rente viagère) peut être vue comme une vente.

8. Stratégies avancées (démembrement, donation graduelle)

Pour maximiser l’exonération plus-value donation-partage, les avocats fiscalistes recommandent souvent :

• Donation-partage avec réserve d’usufruit : le donateur conserve les revenus, les enfants reçoivent la nue-propriété. Pas d’impôt sur la plus-value, et les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (réduction de 30 à 50 % selon l’âge du donateur).
• Donation-partage graduelle : le donateur charge le donataire de conserver le bien pour le transmettre à un tiers (ex : petit-enfant). L’exonération s’applique à chaque étape.
• Couplage avec un contrat de capitalisation : pour les actifs financiers, la donation-partage du contrat permet de geler la plus-value sans imposition.

Ces stratégies doivent être mises en place avec un professionnel pour éviter les abus de droit (art. L64 LPF).