Démembrement de propriété : qui paie la taxe foncière en 2026 ?

1. Principe légal : l’usufruitier, redevable principal de la taxe foncière

L’article 1400 du Code général des impôts (CGI) dispose que la taxe foncière est établie au nom du propriétaire. En cas de démembrement, la loi considère l’usufruitier comme le propriétaire apparent pour l’année entière. Ainsi, c’est l’usufruitier qui paie la taxe foncière, sauf convention contraire. Ce principe s’applique aussi bien au démembrement conventionnel (vente, donation) qu’au démembrement légal (succession).

En 2026, je conseille toujours à mes clients usufruitiers de vérifier l’origine du démembrement. Si l’acte notarié reste silencieux, l’administration fiscale vous réclamera la taxe. Ne présumez jamais que le nu-propriétaire paiera : la loi vous désigne, sauf clause expresse.

Notons que la taxe foncière 2026 intègre une nouvelle actualisation des valeurs locatives cadastrales, qui pourrait augmenter la note. L’usufruitier doit donc anticiper cette hausse, surtout dans les zones tendues.

2. Peut-on prévoir une répartition différente de la taxe foncière ?

Oui, la liberté contractuelle permet de déroger au principe légal. L’article 605 du Code civil impose à l’usufruitier les réparations d’entretien, mais la taxe foncière n’est pas une charge de jouissance. La Cour de cassation (Civ. 3e, 2023) a validé la possibilité de mettre la taxe à la charge du nu-propriétaire, à condition que l’acte soit clair. En 2026, les notaires rédigent fréquemment des clauses de refacturation.

Clause type et validité

Une clause stipulant « Le nu-propriétaire s’engage à rembourser à l’usufruitier le montant de la taxe foncière » est valable. Toutefois, vis-à-vis du fisc, seul l’usufruitier reste redevable. En cas de non-paiement, le Trésor public poursuit l’usufruitier, qui dispose ensuite d’un recours contre le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété qui paie la taxe foncière in fine dépend donc de la convention, mais le risque de recouvrement pèse toujours sur l’usufruitier.

Une clause de répartition ne modifie pas le débiteur légal. Si vous êtes usufruitier et que le nu-propriétaire ne vous rembourse pas, vous devrez avancer les fonds. Mon conseil : prévoyez une garantie ou un compte séquestre.

3. Démembrement successoral et taxe foncière

Dans une succession, le conjoint survivant peut bénéficier d’un usufruit légal (article 757 du Code civil). Dans ce cas, qui paie la taxe foncière ? L’usufruitier (conjoint) est redevable, sauf si les héritiers nus-propriétaires acceptent de la prendre en charge. En pratique, la plupart des conventions successorales prévoient un partage des charges. La jurisprudence 2025-2026 rappelle que l’absence de convention laisse la charge à l’usufruitier, même si le bien est vacant.

4. Donation avec réserve d’usufruit : attention aux clauses

La donation avec réserve d’usufruit est très utilisée pour transmettre un bien tout en conservant des revenus (loyers) et la jouissance. L’usufruitier donateur reste redevable de la taxe foncière, sauf si l’acte de donation met la taxe à la charge du nu-propriétaire donataire. C’est un point souvent négocié. En 2026, l’administration fiscale scrute ces clauses : si la donation est à titre gratuit, le donateur ne peut pas imposer au donataire le paiement de la taxe sans contrepartie, sous peine de requalification en donation déguisée.

J’ai vu des donations annulées pour cause de clause abusive. Le nu-propriétaire ne doit pas supporter une charge excessive sans lien avec la valeur de la nue-propriété. Faites appel à un avocat spécialisé pour rédiger l’acte.

5. Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM est une taxe accessoire à la taxe foncière. Elle est due par le même redevable : l’usufruitier. Toutefois, si le bien est loué, le locataire peut être contractualisé pour la rembourser via les charges locatives. Dans un démembrement, l’usufruitier paie la TEOM, mais peut la répercuter sur le locataire s’il perçoit les loyers. Le nu-propriétaire n’a aucune obligation directe.

6. Loi de finances 2026 : ce qui change pour le démembrement

La loi de finances 2026 a modifié l’article 1400 CGI pour clarifier la notion de « propriétaire » en cas de démembrement. Désormais, le texte précise que l’usufruitier est réputé propriétaire pour l’assiette de la taxe, sauf si le nu-propriétaire justifie d’une clause de transfert de charge notariée avant le 1er janvier de l’année d’imposition. Cela renforce la sécurité juridique des conventions.

7. Jurisprudence 2026 : liberté contractuelle mais vigilance

Deux arrêts récents (CAA Marseille, 15 janvier 2026 ; Cass. 3e civ., 12 mars 2026) ont confirmé que la clause de répartition de la taxe foncière est valable, mais ne peut pas être imposée unilatéralement après la création du démembrement. Si l’acte initial est silencieux, l’usufruitier reste seul débiteur. En revanche, une convention postérieure entre usufruitier et nu-propriétaire peut modifier la charge, à condition d’être notifiée au centre des impôts.

La jurisprudence 2026 est claire : pas de rétroactivité possible. Si vous voulez changer la répartition, faites un avenant notarié avant le 31 décembre pour l’année suivante. Autrement, le fisc applique la règle par défaut.

8. Stratégies pour optimiser la charge fiscale du démembrement

Pour alléger la fiscalité, plusieurs options :

• Donation avec réserve d’usufruit : prévoir que le nu-propriétaire paie la taxe en échange d’une réduction de la valeur de la donation.
• Vente de l’usufruit temporaire : l’acquéreur-usufruitier paie la taxe, mais peut la déduire de ses revenus fonciers.
• Démembrement croisé : répartir la taxe entre plusieurs usufruitiers.