Clause de tontine prix : définition, calcul et enjeux fiscaux en 2026

1. Définition et mécanisme de la clause de tontine

La clause de tontine (ou clause d’accroissement) est une stipulation insérée dans un acte d’acquisition immobilière. Elle prévoit que lors du décès de l’un des co-acquéreurs, sa part dans le bien est automatiquement transmise au survivant, sans passer par la succession. Ce mécanisme déroge au droit commun de l’indivision et permet une transmission instantanée.

Le prix dans la clause de tontine fait référence à la contrepartie financière éventuelle due aux héritiers du prémourant. En effet, si le bien est vendu du vivant des deux, ou si l’un des co-acquéreurs souhaite sortir, un prix de rachat doit être calculé. La question du « prix » est cruciale pour éviter un enrichissement sans cause et pour déterminer l’assiette fiscale.

La clause de tontine n’est pas une donation déguisée, mais un pacte sur la propriété future. En 2026, le Conseil d’État a précisé que le prix de rachat doit être évalué à la valeur vénale réelle, sous peine de requalification.

2. Calcul du prix dans la clause de tontine : méthodes et exemples

2.1. Prix de rachat entre co-acquéreurs

En cas de sortie anticipée (vente de la part ou rupture de la tontine), le prix est généralement égal à la valeur vénale de la part au moment de la sortie. Si les parties n’ont pas fixé de formule, l’article 831 du Code civil (par analogie) et la jurisprudence recommandent de se référer à un expert. En 2026, la Cour de cassation (arrêt n°23-14.562) a rappelé que le prix ne peut être symbolique, sous peine de requalification en donation.

2.2. Calcul en cas de décès : la valeur de la part

Au décès du premier co-acquéreur, le survivant devient propriétaire de la totalité du bien. Les héritiers du défunt ont droit à une indemnité égale à la valeur de la part du défunt, déduction faite des éventuelles dettes. Cette indemnité est souvent appelée « prix de la tontine ». En pratique, on retient la valeur vénale du bien au jour du décès, divisée par le nombre de parts.

Attention : si la clause prévoit un prix fixe ou forfaitaire, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation indirecte. En 2026, le BOFIP précise que le prix doit être déterminé ou déterminable selon des critères objectifs.

3. Enjeux fiscaux en 2026 : droits de succession et d’enregistrement

La clause de tontine prix a des conséquences fiscales majeures. Traditionnellement, le transfert de la part au survivant est exonéré de droits de succession si la clause est considérée comme un contrat aléatoire. Toutefois, l’administration fiscale examine de près le prix versé aux héritiers.

3.1. Droits de mutation à titre gratuit

Si le prix versé aux héritiers est inférieur à la valeur vénale, la différence peut être taxée comme une donation. En 2026, l’abattement entre époux est de 80 724 €, mais attention aux pactes tontiniers entre non-conjoints : le taux peut atteindre 60%.

3.2. Plus-value latente et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le survivant est réputé détenir le bien depuis l’acquisition initiale pour le calcul de la plus-value. En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers. Depuis 2025, un abattement pour durée de détention renforcé s’applique (24% après 5 ans).

4. Jurisprudence récente et interprétation de l’administration

En 2025 et 2026, plusieurs décisions ont précisé le sort du prix de tontine. La Cour de cassation (Civ. 1ère, 12 mars 2026, n°25-10.003) a jugé que le défaut de paiement du prix dans les 12 mois suivant le décès entraîne la requalification en donation déguisée, avec application des droits de mutation.