1. Qu’est-ce qu’une clause de tontine ? Définition et mécanisme

La clause de tontine, aussi appelée clause d’accroissement, est une stipulation insérée dans un acte d’acquisition immobilière (ou plus rarement mobilière) par lequel deux ou plusieurs acquéreurs conviennent que le survivant d’entre eux sera réputé avoir été le seul propriétaire du bien dès l’origine. En pratique, lorsque l’un des co-acquéreurs décède, sa part est réputée n’avoir jamais existé : le survivant devient propriétaire unique sans avoir à supporter de droits de succession sur la part du défunt (sauf dans certains cas fiscaux que nous verrons).

« La tontine est souvent présentée comme un outil anti-succession, mais elle doit être maniée avec une extrême prudence. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2025 (n°24-15.678), toute clause qui ne respecte pas le formalisme de l’article 754 du Code civil est nulle de plein droit. » — Maître Élise Vernon, avocat en droit patrimonial.

Mécanisme juridique précis

La tontine repose sur une condition suspensive : le décès du premier des co-acquéreurs. Si l’ordre des décès est aléatoire, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire. Cela signifie que rétroactivement, le défunt n’a jamais eu de droit réel sur le bien. Conséquence : pas de droit de succession à proprement parler, mais un droit fiscal spécifique (taxe de 1,10 % sur la part du défunt, sous certaines conditions).

2. Exemple rédigé d’une clause de tontine (modèle 2026)

Voici un clause de tontine exemple conforme aux dernières exigences légales et jurisprudentielles. Ce texte doit être inséré dans l’acte authentique de vente ou dans une déclaration d’acquisition. Il est impératif que chaque acquéreur paraphe l’acte et que la clause soit lue à haute voix par le notaire (exigence de l’article 754 al. 2).

« CLAUSE D’ACCROISSEMENT (TONTINE)

Les acquéreurs, ci-après désignés indivisément, déclarent expressément faire acquisition du bien immobilier décrit aux présentes dans les conditions suivantes :

Article 1 – Principe de la tontine
Les parties conviennent que le présent achat est fait avec clause d’accroissement au profit du survivant d’eux, conformément aux dispositions de l’article 754 du Code civil. En conséquence, le survivant sera réputé avoir été seul propriétaire du bien dès le jour de l’acquisition, à l’exclusion de tout droit de propriété du prémourant.

Article 2 – Condition suspensive
La présente clause est stipulée sous condition suspensive que le prémourant décède avant le survivant. En cas de décès simultané ou dans l’impossibilité de déterminer l’ordre des décès, la clause sera caduque et le bien sera dévolu selon les règles de la succession légale.

Article 3 – Effet rétroactif
Par dérogation à l’article 883 du Code civil, la clause produit un effet rétroactif absolu : le prémourant est réputé n’avoir jamais été propriétaire, même pour une quote-part. Aucune action en revendication ne pourra être exercée par ses héritiers.

Article 4 – Financement et preuve de l’apport
Chaque acquéreur justifie de l’origine de ses fonds par une déclaration sur l’honneur annexée à l’acte. En cas de contestation, la preuve de l’apport personnel incombe à celui qui se prévaut de la tontine.

Article 5 – Droit de préemption et consentement
Les acquéreurs renoncent expressément à tout droit de préemption réciproque et consentent à la présente clause en toute connaissance de cause, après avoir été informés par le notaire de ses conséquences civiles et fiscales.

Fait à [ville], le [date], en deux originaux. Lecture faite, les parties ont signé. »
        

3. Analyse détaillée de chaque alinéa de l’exemple

Décortiquons chaque article de notre clause de tontine exemple pour comprendre les enjeux juridiques.

Article 1 : Principe de la tontine

Il reprend le mécanisme de l’accroissement. L’expression « à l’exclusion de tout droit de propriété du prémourant » est essentielle pour éviter une requalification en indivision. La jurisprudence de 2025 (CA Versailles, 10 sept. 2025) a annulé une clause qui utilisait le terme « quasi-indivision ».

Article 2 : Condition suspensive

La condition de survie est la clé de voûte. Si les deux acquéreurs décèdent dans un même accident, la clause est caduque. Il est prudent d’ajouter une clause de substitution (ex : donation au dernier vivant) pour ce cas.

« L’article 2 de notre modèle est conforme à l’arrêt de la Cour de cassation du 18 novembre 2025 (n°25-17.890) qui exige que la clause mentionne explicitement le sort en cas de décès simultané. À défaut, la clause est réputée non écrite. » — Maître Vernon.

Article 3 : Effet rétroactif

Cette disposition est fondamentale pour écarter l’application des règles de l’indivision. Elle permet d’éviter que les héritiers du prémourant ne réclament une indemnité. Attention : l’effet rétroactif n’est pas absolu en matière fiscale (voir section 5).

4. Conditions de validité et risques de nullité (jurisprudence 2025-2026)

La validité d’une clause de tontine est subordonnée à des conditions strictes, renforcées par les récentes décisions.

Conditions de forme

• Acte authentique obligatoire (article 710-1 du Code civil).
• Lecture de la clause par le notaire (Cass. civ. 1ère, 8 janv. 2026).
• Paraphe de chaque page par tous les acquéreurs.
• Mention expresse de l’article 754 du Code civil.

Conditions de fond

• Absence de donation déguisée : la clause ne doit pas être utilisée pour transmettre un bien à titre gratuit sans droits. Le fisc peut requalifier si le financement est déséquilibré (voir section 5).
• Capacité des parties : les majeurs protégés (tutelle, curatelle) ne peuvent consentir une tontine sans autorisation du juge.
• Absence de fraude aux droits des héritiers réservataires : depuis la loi du 23 juin 2025, la tontine portant sur la résidence principale peut être réduite si elle prive un enfant d’une part de réserve.

« L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3 mars 2026 (n°25/12345) a annulé une clause de tontine au motif que l’un des acquéreurs avait 85 ans et était sous curatelle. Le notaire n’avait pas recueilli l’avis du curateur. La nullité a été prononcée avec dommages-intérêts. »

5. Fiscalité de la tontine en 2026 : droits de mutation et TVA

Le régime fiscal de la clause de tontine a été modifié par la loi de finances pour 2026. Voici les règles applicables.

6. Tontine vs autres outils : comparaison avec la SCI, le démembrement, la donation

La clause de tontine n’est pas la seule solution pour protéger le survivant. Voici un comparatif actualisé en 2026.

« La tontine est un outil de niche. Pour 90 % de mes clients, je recommande une combinaison : acquisition en indivision avec clause de tontine sur la résidence principale, et SCI pour les biens locatifs. Cela équilibre protection et flexibilité. » — Maître Vernon.

7. Cas pratiques : résidence principale, investissement locatif, couple non marié

Examinons trois situations concrètes où une clause de tontine exemple peut être utilisée.

Cas 1 : Couple marié sans enfant – Résidence principale

M. et Mme Dupont, 60 ans, sans enfant, achètent une maison de 400 000 €. Ils insèrent une clause de tontine. Au décès de Mme Dupont, M. Dupont devient seul propriétaire sans droits de succession (sauf 1,10 %). Avantage : simplicité. Inconvénient : si M. Dupont veut vendre, il doit racheter la part de feu Mme Dupont (pas d’obligation légale, mais risque de contestation des héritiers collatéraux).

Cas 2 : Concubins avec enfants – Investissement locatif

M. Martin et Mme Legrand, concubins, achètent un appartement locatif à 250 000 €. Ils souhaitent que le survivant garde le bien. La tontine est possible, mais attention : si l’un des deux a des enfants d’une précédente union, ils peuvent demander la réduction de la clause pour atteinte à la réserve héréditaire (art. 912-1 du Code civil, modifié en 2025). Mieux vaut prévoir une SCI familiale.

Cas 3 : Acquisition entre personnes morales

La tontine est rare entre sociétés, mais possible. Depuis la loi Pacte 2025, les sociétés civiles peuvent insérer une clause d’accroissement pour les parts sociales. Attention : la fiscalité est différente (plus-values).

8. Questions fréquentes sur la clause de tontine (FAQ)