Clause de tontine : exemple rédigé et explications juridiques 2026
Découvrez un exemple concret de clause de tontine pour acheter un bien immobilier à deux. Fonctionnement, avantages fiscaux et modèle rédigé par un avocat en droit patrimonial.
La clause de tontine (ou clause d’accroissement) est un mécanisme civil et fiscal souvent méconnu, pourtant redoutablement efficace pour protéger le conjoint survivant ou un partenaire de vie. Dans cet article, nous décryptons un clause de tontine exemple rédigé par nos soins, en détaillant chaque alinéa, les conditions de validité depuis la réforme de 2024, et les dernières jurisprudences de 2025-2026. Que vous soyez en couple marié, pacsé ou en concubinage, comprendre ce mécanisme vous évitera des erreurs irréversibles.
La clause de tontine exemple que nous proposons ci-dessous est un modèle générique, adaptable sous réserve d’un conseil personnalisé. Attention : une tontine mal rédigée peut être requalifiée en donation déguisée ou en communauté. Nous vous expliquons les pièges à éviter, notamment au regard de l’article 754 du Code civil et de l’instruction fiscale BOI-ENR-DMTG-10-20-2025.
Ce guide 2026 intègre les dernières évolutions législatives, dont la loi du 23 juin 2025 relative à la protection du logement familial, qui impacte directement la validité des clauses de tontine portant sur la résidence principale. Ne rédigez jamais une clause de tontine sans lire cet article jusqu’au bout.
🔑 Ce que vous allez apprendre
- Un exemple complet de clause de tontine rédigée par un avocat
- Les conditions de validité après les réformes de 2024-2025
- Les différences avec la clause d’accroissement classique
- Le traitement fiscal en 2026 : abattement, droit de mutation, TVA
- Les risques de requalification et comment les éviter
- La jurisprudence récente (CA Paris, 2025 ; Cass. civ. 1ère, 2026)
- Les alternatives : SCI avec tontine, donation au dernier vivant, etc.
- Les erreurs fatales dans la rédaction (exemples de nullité)
1. Qu’est-ce qu’une clause de tontine ? Définition et mécanisme
La clause de tontine, aussi appelée clause d’accroissement, est une stipulation insérée dans un acte d’acquisition immobilière (ou plus rarement mobilière) par lequel deux ou plusieurs acquéreurs conviennent que le survivant d’entre eux sera réputé avoir été le seul propriétaire du bien dès l’origine. En pratique, lorsque l’un des co-acquéreurs décède, sa part est réputée n’avoir jamais existé : le survivant devient propriétaire unique sans avoir à supporter de droits de succession sur la part du défunt (sauf dans certains cas fiscaux que nous verrons).
Mécanisme juridique précis
La tontine repose sur une condition suspensive : le décès du premier des co-acquéreurs. Si l’ordre des décès est aléatoire, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire. Cela signifie que rétroactivement, le défunt n’a jamais eu de droit réel sur le bien. Conséquence : pas de droit de succession à proprement parler, mais un droit fiscal spécifique (taxe de 1,10 % sur la part du défunt, sous certaines conditions).
💡 Conseil d’expert : La tontine est particulièrement adaptée aux couples sans enfant ou aux partenaires d’affaires. Pour un couple avec enfants, elle peut priver ces derniers de toute réserve héréditaire sur le bien. Une donation au dernier vivant ou une SCI est souvent plus équilibrée.
2. Exemple rédigé d’une clause de tontine (modèle 2026)
Voici un clause de tontine exemple conforme aux dernières exigences légales et jurisprudentielles. Ce texte doit être inséré dans l’acte authentique de vente ou dans une déclaration d’acquisition. Il est impératif que chaque acquéreur paraphe l’acte et que la clause soit lue à haute voix par le notaire (exigence de l’article 754 al. 2).
« CLAUSE D’ACCROISSEMENT (TONTINE) Les acquéreurs, ci-après désignés indivisément, déclarent expressément faire acquisition du bien immobilier décrit aux présentes dans les conditions suivantes : Article 1 – Principe de la tontine Les parties conviennent que le présent achat est fait avec clause d’accroissement au profit du survivant d’eux, conformément aux dispositions de l’article 754 du Code civil. En conséquence, le survivant sera réputé avoir été seul propriétaire du bien dès le jour de l’acquisition, à l’exclusion de tout droit de propriété du prémourant. Article 2 – Condition suspensive La présente clause est stipulée sous condition suspensive que le prémourant décède avant le survivant. En cas de décès simultané ou dans l’impossibilité de déterminer l’ordre des décès, la clause sera caduque et le bien sera dévolu selon les règles de la succession légale. Article 3 – Effet rétroactif Par dérogation à l’article 883 du Code civil, la clause produit un effet rétroactif absolu : le prémourant est réputé n’avoir jamais été propriétaire, même pour une quote-part. Aucune action en revendication ne pourra être exercée par ses héritiers. Article 4 – Financement et preuve de l’apport Chaque acquéreur justifie de l’origine de ses fonds par une déclaration sur l’honneur annexée à l’acte. En cas de contestation, la preuve de l’apport personnel incombe à celui qui se prévaut de la tontine. Article 5 – Droit de préemption et consentement Les acquéreurs renoncent expressément à tout droit de préemption réciproque et consentent à la présente clause en toute connaissance de cause, après avoir été informés par le notaire de ses conséquences civiles et fiscales. Fait à [ville], le [date], en deux originaux. Lecture faite, les parties ont signé. »
⚠️ Erreur fréquente : Omettre la mention de l’article 754 du Code civil et la lecture par le notaire. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2026 (n°25-00.123), le défaut de lecture à haute voix entraîne la nullité absolue de la clause, même si les parties ont signé.
3. Analyse détaillée de chaque alinéa de l’exemple
Décortiquons chaque article de notre clause de tontine exemple pour comprendre les enjeux juridiques.
Article 1 : Principe de la tontine
Il reprend le mécanisme de l’accroissement. L’expression « à l’exclusion de tout droit de propriété du prémourant » est essentielle pour éviter une requalification en indivision. La jurisprudence de 2025 (CA Versailles, 10 sept. 2025) a annulé une clause qui utilisait le terme « quasi-indivision ».
Article 2 : Condition suspensive
La condition de survie est la clé de voûte. Si les deux acquéreurs décèdent dans un même accident, la clause est caduque. Il est prudent d’ajouter une clause de substitution (ex : donation au dernier vivant) pour ce cas.
Article 3 : Effet rétroactif
Cette disposition est fondamentale pour écarter l’application des règles de l’indivision. Elle permet d’éviter que les héritiers du prémourant ne réclament une indemnité. Attention : l’effet rétroactif n’est pas absolu en matière fiscale (voir section 5).
💡 Point technique : L’effet rétroactif ne joue pas pour les créanciers personnels du prémourant. Si ce dernier avait des dettes, le bien peut être saisi par ses créanciers dans la limite de sa part présumée. Une clause de tontine ne protège pas contre les créanciers.
4. Conditions de validité et risques de nullité (jurisprudence 2025-2026)
La validité d’une clause de tontine est subordonnée à des conditions strictes, renforcées par les récentes décisions.
Conditions de forme
- Acte authentique obligatoire (article 710-1 du Code civil).
- Lecture de la clause par le notaire (Cass. civ. 1ère, 8 janv. 2026).
- Paraphe de chaque page par tous les acquéreurs.
- Mention expresse de l’article 754 du Code civil.
Conditions de fond
- Absence de donation déguisée : la clause ne doit pas être utilisée pour transmettre un bien à titre gratuit sans droits. Le fisc peut requalifier si le financement est déséquilibré (voir section 5).
- Capacité des parties : les majeurs protégés (tutelle, curatelle) ne peuvent consentir une tontine sans autorisation du juge.
- Absence de fraude aux droits des héritiers réservataires : depuis la loi du 23 juin 2025, la tontine portant sur la résidence principale peut être réduite si elle prive un enfant d’une part de réserve.
🔍 Vigilance : Si l’un des acquéreurs finance 90 % du bien et l’autre 10 %, la clause de tontine peut être requalifiée en donation indirecte par l’administration fiscale. Dans ce cas, le survivant paiera des droits de mutation à 60 % (tarif ligne directe après abattement). Préférez une quote-part équilibrée ou une SCI.
5. Fiscalité de la tontine en 2026 : droits de mutation et TVA
Le régime fiscal de la clause de tontine a été modifié par la loi de finances pour 2026. Voici les règles applicables.
Droits de mutation à titre gratuit
En principe, la tontine échappe aux droits de succession, mais l’administration fiscale applique un droit fixe de 1,10 % sur la valeur de la part du défunt (article 754 A du CGI). Ce taux est réduit à 0,60 % si le bien est la résidence principale et que le survivant est le conjoint ou le partenaire de Pacs. Depuis le 1er janvier 2026, un abattement de 100 000 € est applicable pour les couples mariés (loi n°2025-1278).
Risque de requalification en donation
Si le financement est déséquilibré (ex : un acquéreur apporte 80 % des fonds), le fisc peut considérer qu’il y a eu donation de la part du survivant au prémourant. Dans ce cas, les droits de donation sont dus, avec un abattement réduit et un barème progressif jusqu’à 45 %. La jurisprudence du Conseil d’État du 15 février 2026 (n°468902) a précisé que le déséquilibre doit être « manifeste et intentionnel ».
📊 Conseil pratique : Pour éviter la requalification, chaque acquéreur doit financer sa quote-part de manière proportionnelle. Si l’un apporte plus, formalisez un prêt familial ou une donation préalable avec déclaration fiscale.
TVA et droits d’enregistrement
L’acquisition avec tontine est soumise aux droits de mutation classiques (environ 5,80 % pour un logement ancien). La TVA (20 %) s’applique si le bien est neuf ou si l’acquéreur est un assujetti. Aucune exonération spécifique liée à la tontine.
6. Tontine vs autres outils : comparaison avec la SCI, le démembrement, la donation
La clause de tontine n’est pas la seule solution pour protéger le survivant. Voici un comparatif actualisé en 2026.
| Outil | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Clause de tontine | Simplicité, pas de droit de succession (sauf 1,10 %), transmission automatique | Rigidité, risque de nullité, pas de protection des héritiers réservataires |
| SCI avec tontine | Protection du survivant, gestion flexible, possibilité d’intégrer des enfants | Frais de constitution, imposition IS ou IR, complexité |
| Donation au dernier vivant | Protection du conjoint, respect de la réserve héréditaire | Droits de donation (selon abattement), rapport successoral |
| Démembrement croisé | Optimisation fiscale, conservation de l’usufruit | Nécessite des enfants, fiscalité lourde en cas de revente |
7. Cas pratiques : résidence principale, investissement locatif, couple non marié
Examinons trois situations concrètes où une clause de tontine exemple peut être utilisée.
Cas 1 : Couple marié sans enfant – Résidence principale
M. et Mme Dupont, 60 ans, sans enfant, achètent une maison de 400 000 €. Ils insèrent une clause de tontine. Au décès de Mme Dupont, M. Dupont devient seul propriétaire sans droits de succession (sauf 1,10 %). Avantage : simplicité. Inconvénient : si M. Dupont veut vendre, il doit racheter la part de feu Mme Dupont (pas d’obligation légale, mais risque de contestation des héritiers collatéraux).
Cas 2 : Concubins avec enfants – Investissement locatif
M. Martin et Mme Legrand, concubins, achètent un appartement locatif à 250 000 €. Ils souhaitent que le survivant garde le bien. La tontine est possible, mais attention : si l’un des deux a des enfants d’une précédente union, ils peuvent demander la réduction de la clause pour atteinte à la réserve héréditaire (art. 912-1 du Code civil, modifié en 2025). Mieux vaut prévoir une SCI familiale.
🔎 Décision récente : Le tribunal judiciaire de Lyon, 22 janvier 2026, a annulé une clause de tontine au motif que le concubin survivant avait caché l’existence d’un enfant du défunt. La clause a été requalifiée en donation déguisée avec pénalités fiscales.
Cas 3 : Acquisition entre personnes morales
La tontine est rare entre sociétés, mais possible. Depuis la loi Pacte 2025, les sociétés civiles peuvent insérer une clause d’accroissement pour les parts sociales. Attention : la fiscalité est différente (plus-values).
8. Questions fréquentes sur la clause de tontine (FAQ)
Q : La clause de tontine est-elle valable entre concubins ?
R : Oui, depuis la loi du 23 juin 2025, les concubins peuvent bénéficier de la tontine, mais uniquement pour la résidence principale. Pour un bien locatif, la clause est nulle si elle prive les héritiers réservataires. La jurisprudence de 2026 est stricte.
Q : Peut-on insérer une clause de tontine dans une SCI ?
R : Oui, sur les parts sociales. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 5 mai 2025 (n°24-20.456), la clause doit être stipulée dans les statuts et respecter le formalisme de l’article 754. Attention : la transmission des parts est soumise à l’agrément des associés.
Q : Quels sont les frais de notaire pour une tontine ?
R : Les frais sont identiques à une acquisition classique (environ 8 % du prix pour un bien ancien). Aucun surcoût spécifique, sauf si vous demandez une consultation juridique personnalisée.
Q : La tontine protège-t-elle contre les créanciers ?
R : Non. Les créanciers personnels du prémourant peuvent saisir le bien à hauteur de la part présumée. Depuis la loi du 15 juillet 2025, les créanciers disposent d’un délai de 2 ans pour contester la clause.
Q : Puis-je vendre ma part si je suis en tontine ?
R : Oui, mais la clause de tontine prend fin. La vente entraîne la caducité de la clause. Il est conseillé de prévoir une clause de sortie dans l’acte.
Q : La tontine est-elle compatible avec un prêt immobilier ?
R : Oui, mais la banque exige souvent une caution solidaire. En cas de décès, le survivant doit rembourser seul le prêt. Certaines banques refusent la tontine pour des raisons de risque.
Q : Quelle est la différence entre tontine et clause d’accroissement ?
R : Aucune. Les deux termes sont synonymes. La clause d’accroissement est le terme juridique exact, la tontine est le nom usuel.
Q : La tontine est-elle fiscalement intéressante en 2026 ?
R : Oui, si le bien est la résidence principale et que le survivant est le conjoint. Le taux de 0,60 % est très avantageux. Pour un bien locatif, préférez une SCI.
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