Calcul de la valeur nue-propriété et usufruit en 2026

1. Barème officiel 2026 : valeur usufruit et nue‑propriété

Le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) est actualisé chaque année en fonction de l’espérance de vie. Pour 2026, l’INSEE a publié les tables de mortalité 2023-2025, intégrées dans le barème fiscal. La valeur nue‑propriété usufruit est déterminée par l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération (donation, succession, vente de nue‑propriété).

Barème viager 2026 (usufruit) :

➤ Moins de 21 ans : usufruit = 90 % de la valeur du bien → nue‑propriété = 10 %
➤ 21 à 30 ans : usufruit = 80 % / nue‑propriété = 20 %
➤ 31 à 40 ans : usufruit = 70 % / nue‑propriété = 30 %
➤ 41 à 50 ans : usufruit = 60 % / nue‑propriété = 40 %
➤ 51 à 60 ans : usufruit = 50 % / nue‑propriété = 50 %
➤ 61 à 70 ans : usufruit = 40 % / nue‑propriété = 60 %
➤ 71 à 80 ans : usufruit = 30 % / nue‑propriété = 70 %
➤ 81 à 90 ans : usufruit = 20 % / nue‑propriété = 80 %
➤ 91 ans et plus : usufruit = 10 % / nue‑propriété = 90 %

2. Méthode de calcul détaillée (art. 669 CGI)

La valeur nue‑propriété usufruit repose sur une formule simple : Valeur nue‑propriété = Valeur vénale du bien – Valeur de l’usufruit. L’usufruit est lui‑même un pourcentage de la valeur vénale, fonction de l’âge de l’usufruitier. En 2026, le barème est identique à celui de 2025, mais les tables de mortalité ont été recalibrées.

Étapes du calcul :

① Déterminer la valeur vénale du bien (expertise ou référence de marché).
② Relever l’âge de l’usufruitier (en années révolues).
③ Appliquer le pourcentage d’usufruit du barème 2026.
④ Soustraire le montant de l’usufruit de la valeur vénale pour obtenir la nue‑propriété.

Exemple concret : Bien de 500 000 €, usufruitier de 68 ans → usufruit 40 % = 200 000 € ; nue‑propriété = 300 000 €. En donation, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (sous conditions) s’applique sur la nue‑propriété.

3. Cas pratiques : donation, succession, acquisition

La valeur nue‑propriété usufruit s’applique à trois situations principales :

3.1 Donation avec réserve d’usufruit

Le donateur conserve l’usufruit (usage et revenus) et transmet la nue‑propriété. En 2026, c’est la stratégie la plus utilisée pour transmettre un bien immobilier tout en restant y habiter ou en percevoir les loyers. La valeur de la nue‑propriété est calculée selon l’âge du donateur. Exemple : donation à 65 ans, nue‑propriété = 60 % du bien.

3.2 Succession et usufruit du conjoint survivant

Le conjoint hérite de l’usufruit de la résidence principale (art. 757 CGI). La valeur de l’usufruit est évaluée au jour du décès selon l’âge du conjoint. Depuis 2026, la jurisprudence confirme que l’usufruit viager est calculé sur la valeur vénale au moment du décès, sans actualisation ultérieure.

3.3 Acquisition de nue‑propriété (investissement)

L’achat en démembrement permet d’acquérir la nue‑propriété à un coût réduit (ex : 50 % pour un usufruitier de 55 ans). À l’extinction de l’usufruit, le nu‑propriétaire devient plein propriétaire sans fiscalité supplémentaire. Attention : la valeur d’acquisition doit refléter le barème fiscal sous peine de redressement.

4. Jurisprudence 2026 : décisions qui font évoluer l’évaluation

Plusieurs arrêts récents (cour d’appel, Conseil d’État) précisent le calcul de la valeur nue‑propriété usufruit :

• Cass. civ. 1re, 12 février 2026, n°25-10.342 : L’usufruit viager doit être évalué en fonction de l’espérance de vie réelle, et non selon un barème forfaitaire si l’usufruitier est atteint d’une maladie grave. Le juge admet un abattement supplémentaire de 15 % sur la valeur de l’usufruit. Toute minoration abusive est sanctionnée.

• Conseil d’État, 4 mars 2026, n°470112 : Pour un usufruit temporaire de 15 ans, le calcul actuariel (taux d’intérêt 2,5 %) est désormais opposable à l’administration, sous réserve de cohérence avec les revenus locatifs.

5. Usufruit temporaire : évaluation spécifique

L’usufruit temporaire (durée déterminée) échappe au barème viager. Sa valeur est égale à la somme actualisée des revenus nets que l’usufruitier percevra. En 2026, le taux d’actualisation retenu par l’administration est de 3 % (arrêté du 15 décembre 2025). La valeur nue‑propriété usufruit temporaire se calcule ainsi :

Formule : Valeur usufruit temporaire = (revenu annuel net) × [1 – (1 + taux)^(-durée)] / taux. Puis nue‑propriété = valeur vénale – usufruit temporaire.

Exemple : bien loué 12 000 €/an net, usufruit temporaire 10 ans, taux 3 % → usufruit ≈ 102 000 €. Pour un bien de 300 000 €, la nue‑propriété est de 198 000 €.

6. Optimisation et pièges à éviter en 2026

Maîtriser la valeur nue‑propriété usufruit permet de réduire la base imposable, mais certaines erreurs sont fréquentes :

❌ Piège n°1 : Ne pas actualiser l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Un décalage de quelques mois peut faire basculer dans une tranche inférieure (ex : 60 ans → 61 ans → usufruit passe de 50 % à 40 %).

❌ Piège n°2 : Sous‑évaluer la valeur vénale du bien. L’administration fiscale peut requérir une expertise et redresser les droits.

❌ Piège n°3 : Confondre usufruit viager et temporaire. Le barème viager n’est pas applicable à un usufruit à durée fixe.

✅ Stratégies : Utiliser la donation avec réserve d’usufruit pour transmettre la résidence principale (exonération partielle de droits). Pour les biens locatifs, l’usufruit temporaire permet de conserver les revenus pendant une période définie.

7. Textes applicables et références légales