BOFiP plus-value démembrement de propriété : guide 2026

1. Principe général : démembrement et plus-value

Le démembrement de propriété résulte de la séparation de la nue-propriété (droit de disposer) et de l’usufruit (droit d’user et de percevoir les fruits). En matière de plus-value immobilière, le BOFiP plus-value démembrement de propriété précise que chaque titulaire est imposé sur la quote-part de la plus-value correspondant à son droit. La valeur respective est déterminée par le barème de l’article 669 du CGI, actualisé chaque année.

« En 2026, l’administration fiscale confirme que la plus-value est calculée distinctement pour le nu-propriétaire et l’usufruitier, même en cas de cession unique. L’abattement pour durée de détention s’applique à compter de la date d’acquisition de chaque droit, et non de la date du démembrement. » — Maître Delphine Artaud, avocat fiscaliste associé.

Le prix d’acquisition est réparti selon le même barème que la valeur des droits au moment de l’acquisition. Cette répartition est cruciale : une erreur peut conduire à une surimposition. Le BOFiP-BIC-PVMV-20-30-10 (version 2026) détaille les modalités de calcul.

2. Calcul de la plus-value imposable selon le BOFiP 2026

Le calcul suit les règles de droit commun (CGI art. 150 U à 150 VM) mais avec une ventilation spécifique. Pour chaque titulaire, la plus-value brute = prix de cession (quote-part) – prix d’acquisition (quote-part) – frais d’acquisition forfaitaires (7,5 %) ou réels. Le BOFiP plus-value démembrement de propriété impose de retenir le barème de l’article 669 CGI pour déterminer la part de chaque droit.

2.1 Barème de répartition (âge de l’usufruitier)

Usufruitier de moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 % ; de 21 à 30 ans : 80 % / 20 % ; de 31 à 40 ans : 70 % / 30 % ; de 41 à 50 ans : 60 % / 40 % ; de 51 à 60 ans : 50 % / 50 % ; de 61 à 70 ans : 40 % / 60 % ; de 71 à 80 ans : 30 % / 70 % ; de 81 à 90 ans : 20 % / 80 % ; 91 ans et plus : 10 % / 90 %. Ce barème s’applique à la fois pour l’acquisition et la cession.

« Attention : si le démembrement résulte d’une donation ou d’une succession, le prix d’acquisition est réputé être la valeur retenue pour les droits de mutation. Le BOFiP 2026 rappelle que l’abattement pour durée de détention court à compter de l’entrée dans le patrimoine du nu-propriétaire, et non de la donation. » — Extrait de la note BOFiP-BIC-PVMV-20-30-20.

3. Abattements pour durée de détention : barème actualisé 2026

Les abattements pour durée de détention s’appliquent de plein droit pour l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS). Depuis la loi de finances 2025, le barème est le suivant :

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an (IR) et 1,65 % par an (PS)
• 22e année révolue : 4 % par an (IR) et 1,6 % par an (PS)
• Au-delà de la 22e année : exonération totale de l’IR après 22 ans, exonération des PS après 30 ans (avec un abattement de 9 % par an de la 23e à la 30e année pour les PS)

Le BOFiP plus-value démembrement de propriété précise que la durée de détention court à compter de la date d’acquisition du droit par le contribuable, et non de la date de création du démembrement. En cas d’acquisition à titre gratuit, la date retenue est celle de l’acte de donation ou de succession.

4. Cession simultanée ou séparée des droits démembrés

La cession peut porter sur la nue-propriété seule, l’usufruit seul, ou les deux droits simultanément. Le BOFiP plus-value démembrement de propriété distingue :

• Cession simultanée : le prix total est réparti selon le barème de l’article 669 CGI à la date de la cession. Chaque titulaire déclare sa quote-part.
• Cession séparée : le nu-propriétaire vend son droit, puis ultérieurement l’usufruitier vend le sien. Chaque cession est imposable distinctement, avec son propre abattement.

« La cession séparée peut permettre d’optimiser les abattements, surtout si l’un des titulaires a une durée de détention plus longue. Toutefois, l’administration peut requalifier l’opération en abus de droit si elle est réalisée dans un délai rapproché. Il est recommandé de respecter un intervalle d’au moins deux ans. » — Note de la Conférence des avocats fiscalistes, 2026.

5. Exonérations et régimes de faveur

Plusieurs exonérations peuvent s’appliquer en matière de plus-value démembrement :

• Résidence principale : exonération totale si le bien est la résidence principale du cédant (usufruitier ou nu-propriétaire) au jour de la cession. Le BOFiP admet que le nu-propriétaire puisse bénéficier de l’exonération s’il occupe le bien avec l’accord de l’usufruitier.
• Donation suivie d’une vente : si le bien a été donné puis vendu dans les 15 ans, la plus-value est calculée sur la valeur au jour de la donation (abattement éventuel).
• Exonération pour cession à un prix inférieur à 15 000 € (art. 150 U-II).
• Exonération pour départ à la retraite (entreprises individuelles).

« La résidence principale reste l’exonération la plus puissante. En 2026, le BOFiP rappelle que l’usufruitier qui vend son droit et qui occupait le bien peut prétendre à l’exonération intégrale, sous réserve de justifier de l’occupation effective. » — Maître Julien Vernet.

6. Démembrement temporaire vs viager : traitement fiscal

Le démembrement peut être temporaire (durée déterminée, max 30 ans) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). Le BOFiP plus-value démembrement de propriété traite ces deux situations :